Buy-to-Let-Investment: Wie die Gewinne berechnet werden

Zusammenfassung

Buy-to-Let (BTL) ist eine Immobilieninvestitionsstrategie, bei der Sie eine Wohnimmobilie kaufen, um sie zu vermieten. Das Ziel ist es, Mieteinnahmen zu erzielen, die die Hypothekenkosten und Betriebsausgaben übersteigen, und so einen positiven Cashflow zu erzeugen. Seit 2020 haben jedoch die Steuerregeln nach Section 24 die BTL-Rentabilität grundlegend verändert — insbesondere für Steuerzahler mit höherem Steuersatz, die Hypothekenzinsen nicht mehr vom Mietgewinn abziehen können, bevor die Steuer berechnet wird. Stattdessen zahlen sie Steuern auf den gesamten Mietgewinn und erhalten dann eine Steuergutschrift von 20 % auf die Hypothekenzinsen.

Das bedeutet oft, dass eine Immobilie, die vor Steuern profitabel erscheint, nach Steuern zu einem Verlustgeschäft wird.

Wie es funktioniert

Die Buy-to-Let-Rentabilität hängt von fünf Komponenten ab:

1. Mieteinnahmen — Monatsmiete × 12, abzüglich Leerstandszeiten (Wochen, in denen die Immobilie leer steht)
2. Betriebskosten — Verwaltungsgebühren, Versicherung, Instandhaltung, Erbbauzins, Hausgeld
3. Hypothekenkosten — Tilgungsfreie oder Annuitäten-Hypothekenzahlung
4. Section-24-Steuer — Einkommensteuer auf den Mietgewinn, abzüglich 20 % Gutschrift auf die Hypothekenzinsen
5. Anfangsinvestition — Anzahlung plus Grunderwerbsteuer (Stamp Duty) mit 5 % BTL-Zuschlag

Section 24: Der Gamechanger

Vor April 2020 konnten Vermieter Hypothekenzinsen von den Mieteinnahmen abziehen, bevor die Steuer berechnet wurde. Ein Steuerzahler mit höherem Steuersatz mit £10.000 Mietgewinn und £8.000 Hypothekenzinsen wurde nur auf £2.000 besteuert.

Seit April 2020 (Finance Act 2015, vollständig umgesetzt):

• Hypothekenzinsen sind nicht mehr abzugsfähig vom Mietgewinn
• Stattdessen erhalten Sie eine 20 % Steuergutschrift auf die Hypothekenzinsen (unabhängig von Ihrem Steuersatz)
• Sie zahlen Einkommensteuer auf den vollen Mietgewinn zu Ihrem Grenzsteuersatz (20 %/40 %/45 %)
• Netto-Steuer = Einkommensteuer − 20 % Gutschrift

Warum das wichtig ist:

• Grundsteuersatz (20 %): Section 24 hat keine Auswirkung — 20 % Steuer wird durch 20 % Gutschrift ausgeglichen
• Höherer Steuersatz (40 %): Der effektive Steuersatz auf den tatsächlichen Gewinn kann über 100 % liegen und Gewinn in Verlust verwandeln
• Zusätzlicher Steuersatz (45 %): Noch stärkere Auswirkung

Ab April 2027 erhöht sich die Steuergutschrift auf 22 %, wenn der Grundsteuersatz der Einkommensteuer geändert wird.

Kreditgeber-Stresstest

Hypothekenbanken verlangen, dass die monatliche Miete mindestens 125 % der Hypothekenzinsen bei einem Stresszinssatz von 5,5 % abdeckt (unabhängig von Ihrem tatsächlichen Zinssatz). Steuerzahler mit höherem Satz können bei einigen Kreditgebern eine Deckungsanforderung von 145 % haben.

Stresstest-Formel:

Deckungsquote = Monatliche Miete / (Darlehensbetrag × 5,5 % / 12)

Liegt diese Quote unter 1,25 (125 %), wird Ihr Antrag abgelehnt — selbst wenn die Immobilie zu Ihrem tatsächlichen Hypothekenzinssatz profitabel ist.

Die Formeln

1. Tilgungsfreie Hypothekenzahlung

Die meisten BTL-Hypotheken sind tilgungsfrei, da Vermieter den Cashflow gegenüber dem Eigenkapitalaufbau priorisieren.

2. Annuitäten-Hypothekenzahlung

3. Section-24-Steuerberechnung

Die Netto-Steuer wird auf mindestens £0 begrenzt — Sie können keine Erstattung erhalten, wenn die Gutschrift die Einkommensteuer übersteigt.

4. Cash-on-Cash-Rendite

Dies ist die wahre ROI-Kennzahl für BTL — welche Rendite erzielen Sie auf das gebundene Kapital?

5. Mietrenditen

Bruttorendite (Schlagzeilenzahl in Immobilienanzeigen):

Bruttorendite = (Jahresmiete / Immobilienpreis) × 100

Nettorendite (berücksichtigt Betriebskosten):

Nettorendite = (Jahresmiete − Betriebskosten / Immobilienpreis) × 100

Die Nettorendite ist aussagekräftiger, da sie den tatsächlichen Cashflow vor Hypothek und Steuern widerspiegelt.

Rechenbeispiel

Szenario: Steuerzahler mit höherem Steuersatz (40 %), der eine BTL-Immobilie für £250.000 kauft

Eingaben:

• Immobilienpreis: £250.000
• Anzahlung: 25 % = £62.500
• Darlehen: £187.500
• Hypothek: 5,5 % tilgungsfrei
• Monatsmiete: £1.200 (£14.400/Jahr)
• Leerstandswochen: 2 Wochen/Jahr
• Verwaltungsgebühr: 10 %
• Versicherung: £500/Jahr
• Instandhaltung: £1.000/Jahr
• Erbbauzins: £0
• Hausgeld: £0

Bisher sieht die Immobilie profitabel aus. Aber nun greift die Section-24-Steuer.

Der Section-24-Aha-Moment: Diese Immobilie zeigt einen Gewinn von £49/Monat vor Steuern, wird aber nach Steuern zu einem Verlust von £142/Monat. Der effektive Steuersatz auf den tatsächlichen Gewinn (£593,65) beträgt 387 % — Sie zahlen £2.300 Steuern auf £593 Gewinn.

Vorabkosten

Gesamte Anfangsinvestition: £62.500 (Anzahlung) + £15.000 (Grunderwerbsteuer) = £77.500

Stresstest

Kreditgeber-Stresstest bei 5,5 %:

Interest-only payment at 5.5% = £187,500 × 5.5% / 12 = £859.38/month
Coverage ratio = £1,200 / £859.38 = 1.396 = 139.6%

Ergebnis: BESTANDEN (≥125 % erforderlich)

Die Immobilie besteht den Kreditgeber-Stresstest, verliert aber dennoch nach Steuern Geld.

Eingaben erklärt

• Immobilienpreis — vereinbarter Kaufpreis
• Anzahlung (%) — BTL-Hypotheken erfordern in der Regel mindestens 25 % (einige Kreditgeber akzeptieren 15–20 %)
• Hypothekenzinssatz — jährlicher Zinssatz (BTL-Zinsen sind ca. 1–2 % höher als bei Wohnhypotheken)
• Hypothekenlaufzeit — in der Regel 25 Jahre (tilgungsfreie Laufzeiten können auf 15–20 Jahre begrenzt sein)
• Zahlungsart — tilgungsfrei (am häufigsten) oder Annuität
• Monatsmiete — was Sie realistisch verlangen können (Vergleichsangebote auf Rightmove, Zoopla prüfen)
• Verwaltungsgebühr (%) — typischerweise 8–12 % der Jahresmiete bei Nutzung eines Maklers
• Jahresversicherung — Vermieterversicherung (Gebäude + Inventar + Haftung) — typischerweise £300–600
• Jährliche Instandhaltung — Budget: 1–2 % des Immobilienwerts oder mindestens £1.000–2.000/Jahr
• Leerstandswochen — Wochen pro Jahr, in denen die Immobilie zwischen Mietern leer steht (typisch: 1–4 Wochen)
• Erbbauzins — jährliche Gebühr für Erbbaurecht-Immobilien
• Hausgeld — für Wohnungen mit Gemeinschaftsbereichen
• Steuersatz — Ihr Grenzsteuersatz basierend auf dem Gesamteinkommen (20 %/40 %/45 %)

Ausgaben erklärt

• Monatlicher Gewinn vor Steuern — tatsächlicher Cashflow: Miete abzüglich aller Kosten und Hypothekenzahlung
• Monatlicher Gewinn nach Steuern — was Sie nach Section-24-Steuer tatsächlich behalten
• Grunderwerbsteuer (Stamp Duty) — einschließlich 5 % BTL-Zuschlag auf jede Stufe (seit 31. Okt. 2024, zuvor 3 %)
• Gesamte Vorabkosten — Anzahlung + Grunderwerbsteuer (was Sie heute investieren müssen)
• Bruttorendite — Jahresmiete / Immobilienpreis (Branchenstandard, ignoriert Kosten)
• Nettorendite — (Jahresmiete − Betriebskosten) / Immobilienpreis (realistischer)
• Section-24-Steueraufschlüsselung — zeigt genau, wie die Steuer berechnet wird
• Cash-on-Cash-Rendite — Jahresgewinn nach Steuern / Gesamte Vorabkosten (wahre Rendite)
• Mietdeckungsquote — Monatsmiete / tatsächliche Hypothekenzinszahlung
• Stresstest-Deckung — Monatsmiete / Zinszahlung bei 5,5 % (muss ≥125 % sein)

Annahmen und Einschränkungen

• Nur England/Nordirland — Schottland und Wales haben andere LBTT/LTT-Sätze und -Stufen
• Nur Wohn-BTL — Gewerbe-, HMO- (Mehrfachbelegung) und Ferienimmobilien haben eine andere steuerliche Behandlung
• Nur Einkommensteuer — keine Modellierung der Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf oder der Erbschaftsteuer
• Grenzsteuersatz-Annahme — geht davon aus, dass der Mietgewinn zum höchsten Grenzsteuersatz besteuert wird (trifft zu bei sonstigem Einkommen)
• Nur Kosten des ersten Jahres — Instandhaltung und Hypothekenzinsen variieren über die Lebensdauer der Immobilie
• Keine Portfolio-Querverrechnung — bei mehreren BTL-Immobilien können Verluste einer Immobilie Gewinne einer anderen ausgleichen
• Hypothekenzinsen bei Annuität — der Rechner verwendet die Zinsen des ersten Jahres für die Section-24-Gutschrift. Der Zinsanteil nimmt mit der Zeit ab, die Steuergutschrift also ebenfalls.
• Leerstandswochen — geht von gleichmäßiger Verteilung aus. In der Realität sind Leerstände unregelmäßig (z. B. eine 4-wöchige Lücke, nicht 2 Wochen alle 6 Monate)
• Selektive Lizenzierung — einige Kommunen verlangen Vermietergenehmigungen mit zusätzlichen Gebühren (nicht modelliert)
• Kapitalgesellschaftsstruktur — BTL-Immobilien im Besitz einer Kapitalgesellschaft haben eine andere steuerliche Behandlung (Körperschaftsteuer 25 %, kein Section-24-Effekt). Dieser Rechner geht ausschließlich von Privatbesitz aus.

Überprüfung

Alle Testfälle wurden per Handrechnung verifiziert und mit Rechenbeispielen der gov.uk-Anleitung abgeglichen.

Buchhaltungsidentitätstest

Die folgende Identität muss immer gelten:

Annual profit after tax = Effective rent - Operating costs - Mortgage payment - Net tax

Für das Rechenbeispiel:

£13,846.15 - £2,940 - £10,312.50 - £2,299.96 = -£1,706.31 ✓

Überprüfung der Cash-on-Cash-Rendite

Für einen Steuerzahler mit höherem Steuersatz:

Annual loss after tax: -£1,706.31
Total upfront: £77,500
Cash-on-cash return: (-£1,706.31 / £77,500) × 100 = -2.2%

Das ist eine negative Rendite — Sie verlieren 2,2 % pro Jahr auf Ihr investiertes Kapital.