Wie Hypotheken-Sondertilgungen berechnet werden

Zusammenfassung

Sondertilgungen Ihrer Hypothek bedeuten, mehr als den erforderlichen Monatsbetrag zu zahlen oder Einmalzahlungen zu leisten, um die ausstehende Restschuld schneller zu reduzieren. Das spart Zinsen, denn Hypothekenzinsen werden auf die verbleibende Restschuld berechnet — reduzieren Sie die Restschuld frueher, und jeder folgende Monat bringt weniger Zinsen. Der Rechner vergleicht die Ersparnis durch Sondertilgung mit der Alternative, das Geld zu einer bestimmten Rendite anzulegen.

Wie es funktioniert

Warum Sondertilgungen Zinsen sparen

Hypothekenzinsen werden auf die ausstehende Restschuld berechnet und verzinsen sich. In den ersten Jahren einer Tilgungshypothek besteht der Grossteil jeder monatlichen Zahlung aus Zinsen. Beispielsweise enthaelt bei einer 200.000-£-Hypothek mit 4,5 % ueber 20 Jahre die Zahlung im ersten Monat von 1.265 £ ganze 750 £ Zinsen und nur 515 £ Tilgung.

Eine Sondertilgung von 200 £ im ersten Monat erhoeht die Tilgung um fast 40 %. Da die Restschuld nun niedriger ist, werden in jedem folgenden Monat weniger Zinsen berechnet und mehr Kapital getilgt — ein sich aufschaukelnder Vorteil, der sich ueber die verbleibende Laufzeit erstreckt.

Monat-fuer-Monat-Simulation

Im Gegensatz zur einfachen Hypothekenformel laesst sich die Sondertilgungsersparnis nicht mit einer geschlossenen Gleichung berechnen. Der Rechner fuehrt eine monatliche Simulation durch:

1. Beginnen Sie mit der aktuellen Restschuld (abzueglich einer etwaigen Einmalzahlung)
2. Jeden Monat: Zinsen auf die verbleibende Restschuld berechnen, Grundrate plus Sondertilgung anwenden
3. Erfassen, wann die Restschuld null erreicht — dies ist das neue Tilgungsdatum
4. Gesamtzinsen mit und ohne Sondertilgungen vergleichen

Der Vergleich Sondertilgung vs. Geldanlage

Gemaess der MoneySavingExpert-Methodik vergleicht der Rechner zwei Strategien ueber denselben Zeithorizont (die Anzahl der Monate bis zur vollstaendigen Tilgung mit Sondertilgungen):

• Strategie A (Sondertilgung): Hypothek wird vorzeitig abgeloest, kein Sparvermoegen
• Strategie B (Anlage): Nur den vertraglichen Betrag zahlen und das Sondertilgungsgeld zur angegebenen Rendite anlegen. Zum Zeitpunkt der vorzeitigen Tilgung wird der Anlagetopf mit der verbleibenden Hypothekenrestschuld verglichen.

Uebersteigt der Anlagetopf die Restschuld, gewinnt die Anlage (Sie koennten die Hypothek tilgen und haetten noch Geld uebrig). Bleibt er darunter, gewinnt die Sondertilgung.

Die 10 %-Jahresgrenze

Die meisten britischen Festzins-Hypotheken erlauben Sondertilgungen von bis zu 10 % der ausstehenden Restschuld pro Jahr ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung (ERC). Dies ist eine Branchenkonvention, keine gesetzliche Vorschrift — pruefen Sie Ihr Hypothekenangebot auf die genauen Bedingungen. Tracker- und SVR-Hypotheken erlauben in der Regel unbegrenzte Sondertilgungen.

Vorfaelligkeitsentschaedigungen (ERCs)

ERCs fallen an, wenn Sie waehrend der Festzins- oder Bindungsperiode ueber Ihr jaehrliches Kontingent hinaus sondertilgen. Sie betragen typischerweise 1 % bis 5 % der ausstehenden Restschuld und sinken im Verlauf der Zinsbindung:

ERCs entfallen nach Ende der Zinsbindung (wenn Sie zum SVR wechseln).

Die Formel

Der Anlagevergleich verwendet Standard-Endwertformeln:

Anlagetopf = Einmalzahlung x (1 + i)^m + monatliche Sondertilgung x [(1 + i)^m - 1] / i

wobei i die monatliche Anlagerendite und m die Anzahl der Monate bis zur vorzeitigen Tilgung ist.

Rechenbeispiel

Eingaben erklaert

• Aktuelle Restschuld — der ausstehende Betrag, den Sie heute auf die Hypothek schulden
• Jaehrlicher Zinssatz — Ihr aktueller Hypothekenzins
• Verbleibende Laufzeit — wie viele Jahre noch auf der Hypothek verbleiben
• Monatliche Sondertilgung — der zusaetzliche Betrag, den Sie jeden Monat ueber Ihre vertragliche Rate hinaus zahlen moechten
• Einmalzahlung — eine einmalige Zahlung, die sofort zur Reduzierung der Restschuld angewendet wird
• Anlagerendite — die jaehrliche Rendite, die Sie erwarten, wenn Sie das Sondertilgungsgeld stattdessen anlegen (fuer den Vergleich Sondertilgung vs. Anlage)

Ausgaben erklaert

• Eingesparte Zinsen — Gesamtzinsen, die durch Sondertilgung vermieden werden
• Eingesparte Monate/Jahre — wie viel frueher Sie schuldenfrei sind
• Neues Tilgungsdatum — wann die Hypothek mit Sondertilgungen abbezahlt sein wird
• Ersparnis Monat 1 — im ersten Monat eingesparte Zinsen (zeigt die unmittelbare Wirkung der Einmalzahlung)
• Ersparnis Jahr 1 — insgesamt eingesparte Zinsen in den ersten 12 Monaten
• Anlagetopf — was Sie haetten, wenn Sie das Sondertilgungsgeld zur angegebenen Rendite angelegt haetten
• Verbleibende Restschuld — was Sie auf die Hypothek zum Zeitpunkt der vorzeitigen Tilgung noch schulden wuerden, wenn Sie nicht sondergetilgt haetten
• Fazit — ein klar formulierter Vergleich, ob Sondertilgung oder Anlage besser ist

Annahmen und Einschraenkungen

• Die Berechnung setzt einen festen Zinssatz fuer die verbleibende Laufzeit voraus. Zinssatzaenderungen wuerden die Ersparnis veraendern.
• Einmalzahlungen werden zu Beginn angewendet — der Rechner modelliert keine Einmalzahlungen zu einem spaeteren Zeitpunkt.
• Die 10 %-ERC-Grenze wird vom Rechner nicht durchgesetzt — er zeigt die Gesamtersparnis unabhaengig davon, ob die Sondertilgung das jaehrliche Kontingent Ihres Kreditgebers ueberschreitet.
• Der Anlagevergleich verwendet Bruttorenditen — er beruecksichtigt weder Einkommensteuer auf Sparzinsen noch Kapitalertragsteuer oder den Vorteil von ISA-Huellen. Nachsteuer-Renditen koennen niedriger sein.
• Laufzeit verkuerzen, nicht Rate senken: Der Rechner geht davon aus, dass Sondertilgungen die verbleibende Laufzeit verkuerzen (die vertragliche Monatsrate bleibt gleich). Das spart die meisten Zinsen. Wenn Ihr Kreditgeber stattdessen die Rate senkt, ist die Ersparnis geringer.

Verifikation