Zusammenfassung
Umschuldung (Remortgaging) bedeutet, Ihre bestehende Hypothek durch eine neue zu ersetzen — entweder beim selben Kreditgeber (Produktwechsel) oder bei einem anderen Kreditgeber. Der Hauptgrund ist ein niedrigerer Zinssatz und damit geringere monatliche Raten. Aber ein Wechsel verursacht Kosten: Bearbeitungsgebuehren, Bewertungsgebuehren, Rechtskosten und moeglicherweise eine Vorfaelligkeitsentschaedigung (Early Repayment Charge, ERC). Der Rechner ermittelt, ob die Zinsersparnisse diese Kosten ueberwiegen und wie lange es dauert, bis sich der Wechsel amortisiert hat.
So funktioniert es
Die Umschuldungsentscheidung laesst sich auf drei Zahlen herunterbrechen:
- Monatliche Ersparnis — wie viel weniger Sie pro Monat mit dem neuen Zinssatz zahlen wuerden
- Gesamte Wechselkosten — alle Gebuehren und Kosten, die beim Wechsel anfallen
- Amortisationszeit — wie viele Monate an Ersparnissen noetig sind, um die Wechselkosten wieder hereinzuholen
Wenn der Nettovorteil (eingesparte Zinsen minus Wechselkosten) positiv ist und der Break-even-Punkt deutlich innerhalb Ihrer neuen Vertragslaufzeit liegt, lohnt sich der Wechsel.
Typische Umschuldungskosten in Grossbritannien
| Kostenart | Typischer Bereich |
|---|---|
| Bearbeitungsgebuehr | £0–£2.000 |
| Bewertungsgebuehr | £0–£1.500 (bei Umschuldungen oft kostenlos) |
| Rechtskosten | £0–£1.000 (viele Kreditgeber bieten kostenlose Grundbuchuebertragung) |
| Vorfaelligkeitsentschaedigung | 1–5 % des ausstehenden Restbetrags |
| Abloesegebuehr | £50–£300 |
Vorfaelligkeitsentschaedigung (ERC)
Eine ERC wird faellig, wenn Sie Ihre Hypothek vor Ablauf der Zinsbindung oder des Rabattpeitraums verlassen. Sie wird als Prozentsatz Ihres ausstehenden Restbetrags berechnet (nicht der urspruenglichen Darlehenssumme). ERCs sinken in der Regel jaehrlich — zum Beispiel 3 % im ersten Jahr, 2 % im zweiten Jahr, 1 % im dritten Jahr.
Die meisten Kreditgeber erlauben straffreie Sondertilgungen von bis zu 10 % des ausstehenden Restbetrags pro Jahr.
Wann Sie sich umsehen sollten
MoneyHelper empfiehlt, 6 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit der Suche nach Umschuldungsoptionen zu beginnen, um nicht auf den variablen Standardzinssatz (SVR) Ihres Kreditgebers zu wechseln, der in der Regel 2–3 Prozentpunkte hoeher liegt als Festzinsangebote.
Die Formel
Where
Rechenbeispiel
Umschuldung von 5,5 % auf 4,0 % bei £200.000 Restschuld
Aktueller Vertrag: £200.000 bei 5,5 %, 20 Jahre Restlaufzeit
= £1,375.77/month
Neuer Vertrag: £200.000 bei 4,0 %, 20 Jahre
= £1,211.96/month
Monatliche Ersparnis
= £163.81/month
Zinsvergleich
= £39,315 interest saved
Wechselkosten
= £5,799 total cost
Nettovorteil
= £33,516 net saving
Amortisation
= 3 years to break even
Result
Wechseln — Sie sparen £163,81/Monat und amortisieren die Kosten in 3 Jahren. Ueber 20 Jahre betraegt die Nettoersparnis £33.516.
Eingaben erklaert
- Ausstehender Restbetrag — wie viel Sie aktuell auf Ihre Hypothek schulden
- Aktueller Zinssatz — Ihr bestehender Jahreszinssatz
- Restlaufzeit — verbleibende Jahre Ihrer aktuellen Hypothek
- Vorfaelligkeitsentschaedigung — der ERC-Prozentsatz (siehe Ihr Hypothekenangebot; 0 %, wenn Ihre Zinsbindung abgelaufen ist)
- Neuer Zinssatz — der Zinssatz des neuen Angebots, das Sie in Betracht ziehen
- Neue Laufzeit — wie lange die neue Hypothek laufen wuerde (oft an die Restlaufzeit angepasst)
- Bearbeitungsgebuehr — die Produktgebuehr des neuen Kreditgebers
- Bewertungsgebuehr — Kosten fuer die Immobilienbewertung (bei Umschuldungen oft erlassen)
- Rechtskosten — Grundbuch-/Anwaltskosten (oft vom Kreditgeber uebernommen)
Ausgaben erklaert
- Monatliche Ersparnis — wie viel weniger Sie pro Monat zahlen wuerden
- Eingesparte Zinsen — Gesamtzinsdifferenz ueber die volle Laufzeit
- Gesamte Wechselkosten — alle Gebuehren und Kosten aufgeschluesselt
- Nettovorteil — eingesparte Zinsen minus Wechselkosten (positiv = Wechsel lohnt sich)
- Amortisation — Monate, bis die kumulierten Ersparnisse die Wechselkosten uebersteigen
- Empfehlung — eine verstaendliche Empfehlung auf Basis der Zahlen
Annahmen und Einschraenkungen
- Der Rechner geht von Annuitaetendarlehen aus (nicht endfaellig).
- Sowohl der aktuelle als auch der neue Vertrag verwenden einen Festzins fuer die gesamte Laufzeit. In der Praxis laufen die meisten Zinsbindungen 2–5 Jahre und gehen dann in den SVR ueber. Der Rechner ist am nuetzlichsten fuer den Vergleich der anfaenglichen Zinsbindungsphase.
- Die neue Hypothek wird auf Basis der gleichen Restschuld aufgenommen — eine zusaetzliche Kreditaufnahme wird nicht modelliert.
- Die Amortisationsberechnung verwendet ein einfaches Monatsersparnismodell: Wechselkosten ÷ monatliche Ersparnis. Der Zeitwert des Geldes wird nicht beruecksichtigt.
- Die ERC wird als Prozentsatz des aktuellen ausstehenden Restbetrags berechnet. Pruefen Sie Ihr Hypothekenangebot auf die genauen Bedingungen, da einige Kreditgeber andere Bemessungsgrundlagen verwenden.
- Weitere Kosten (Abloesegebuehren, Maklergebuehren) sind nicht enthalten — fuegen Sie sie zum Feld Bearbeitungsgebuehr hinzu fuer ein vollstaendigeres Bild.
Ueberpruefung
| Testfall | Aktuell | Neu | Wechselkosten | Erwartet |
|---|---|---|---|---|
| Klarer Gewinn | £200k, 5,5 %, 20 J. | 4,0 %, 20 J. | £5.799 | Wechseln: £33.516 Nettoersparnis, 36 Monate Amortisation |
| Zinssaetze zu nah | £200k, 4,5 %, 20 J. | 4,0 %, 20 J. | £5.799 | Grenzwertig: lange Amortisation |
| Gebuehren zu hoch | £200k, 5,0 %, 20 J. | 4,5 %, 20 J. | £12.000 | Bleiben: Gebuehren uebersteigen Ersparnisse |
| Keine ERC | £200k, 5,5 %, 20 J. | 4,0 %, 20 J. | £1.799 | Wechseln: schnelle Amortisation |
| Hoeherer Zinssatz | £200k, 4,0 %, 20 J. | 4,5 %, 20 J. | £0 | Bleiben: keine Ersparnis |
Buchhalterische Identitaet: Nettovorteil = Eingesparte Zinsen − Gesamte Wechselkosten. Wenn monatliche Ersparnis > 0, dann Amortisationsmonate = ⌈Gesamte Wechselkosten ÷ Monatliche Ersparnis⌉.