So werden die Kosten bei Shared Ownership berechnet

Zusammenfassung

Shared Ownership ist ein staatlich gefoerdertes Programm, das es Ihnen ermoeglicht, einen Anteil an einer Immobilie zu kaufen (typischerweise 10–75 %) und subventionierte Miete fuer den nicht-gekauften Anteil zu zahlen. Der Rechner zeigt Ihre monatlichen Gesamtkosten — Hypothekenrate fuer Ihren Anteil, Miete an die Wohnungsbaugesellschaft und Hausgeld — und vergleicht sie mit privater Miete und Vollkauf.

So funktioniert es

Die drei monatlichen Kosten

Als Shared-Ownership-Eigentuemer zahlen Sie jeden Monat drei Dinge:

1. Hypothek — fuer den von Ihnen gekauften Anteil, abzueglich Ihrer Anzahlung. Berechnet mit der Standard-Annuitaetenformel.
2. Miete — fuer den Anteil der Wohnungsbaugesellschaft (nicht-gekaufter Anteil), typischerweise 2,75 % pro Jahr des nicht-gekauften Werts. Die gesetzliche Obergrenze liegt bei 3 %.
3. Hausgeld — Gebaeudeinstandhaltung, Versicherung, Verwaltungsgebuehren und Ruecklagenbildung. Variiert je nach Immobilie.

Berechtigung

Anteilsgroessen

Im Rahmen des Affordable Homes Programme 2021–2026 (das „neue Modell”) koennen Sie zwischen 10 % und 75 % der Immobilie kaufen. Bei aelteren Immobilien kann der Mindestanteil bei 25 % liegen.

Anzahlung

Ihre Anzahlung wird auf Ihren Anteil berechnet, nicht auf die gesamte Immobilie. Kreditgeber verlangen typischerweise 5–10 % Ihres Anteils als Anzahlung. Das bedeutet, Sie benoetigen deutlich weniger Eigenkapital als beim Vollkauf:

Miete auf den nicht-gekauften Anteil

Die Wohnungsbaugesellschaft erhebt Miete auf den Anteil der Immobilie, den sie noch besitzt. Der anfaengliche Zinssatz ist auf 3 % pro Jahr des nicht-gekauften Werts gedeckelt, wobei die meisten 2,75 % berechnen.

Jaehrliche Mieterhoehungen folgen einem von zwei Regimen:

Staircasing (schrittweiser Anteilserwerb)

Sie koennen im Laufe der Zeit weitere Anteile kaufen („Staircasing”) und schliesslich die Immobilie vollstaendig besitzen. Im neuen Modell koennen Sie in den ersten 15 Jahren nur 1 % pro Jahr kaufen, ohne eine formelle Bewertung zu benoetigen. Groessere Kaeufe (ab 5 % Schrittweite) erfordern eine RICS-Bewertung zum aktuellen Marktwert.

Belastbarkeit

Der Rechner zeigt die Belastbarkeit basierend auf den Wohnkosten als Prozentsatz des Bruttoeinkommens an:

Die Formel

Wobei:

• Anteilswert = Immobilienpreis x Anteilsprozentsatz
• Nicht-gekaufter Wert = Immobilienpreis − Anteilswert
• Anzahlung = Anteilswert x Anzahlungsprozentsatz
• Hypothekenbetrag = Anteilswert − Anzahlung

Rechenbeispiel

Vergleich mit Alternativen

Unter Verwendung des gleichen Beispiels:

Der Vollkauf-Vergleich geht von demselben Anzahlungsprozentsatz (10 %) und Hypothekenzins aus. Das Hausgeld ist in beiden Szenarien enthalten, da ein Erbbaurecht-Kaeufer es ebenfalls zahlen wuerde.

Eingaben erklaert

• Immobilienpreis — der volle Marktwert der Shared-Ownership-Immobilie
• Anteilsprozentsatz — der Anteil, den Sie kaufen (10–75 %)
• Anzahlungsprozentsatz — Ihre Anzahlung als Prozentsatz Ihres Anteils (nicht der gesamten Immobilie)
• Hypothekenzins — jaehrlicher Zinssatz fuer die Hypothek auf Ihren Anteil
• Hypothekenlaufzeit — Jahre, ueber die Sie die Hypothek zurueckzahlen
• Mietprozentsatz — jaehrliche Miete in % des nicht-gekauften Werts (typischerweise 2,75 %, maximal 3 %)
• Jaehrliches Hausgeld — jaehrliche Instandhaltungs-, Versicherungs- und Verwaltungsgebuehren
• Haushaltseinkommen — jaehrliches Bruttoeinkommen (fuer die Belastbarkeitsbewertung)
• Marktmiete — vergleichbare private Miete zum Vergleich

Ausgaben erklaert

• Monatliche Gesamtkosten — Hypothek + Miete + Hausgeld
• Monatliche Kostenaufschluesselung — visuelle Aufteilung, die zeigt, wie viel auf jede Komponente entfaellt
• Anzahlung und Hypothekenbetrag — erforderliches Eigenkapital und aufgenommener Betrag
• Ersparnis vs. Mieten — wie viel guenstiger (oder teurer) Shared Ownership im Vergleich zur privaten Miete ist
• Ersparnis vs. Vollkauf — monatliche Ersparnis im Vergleich zum Kauf der Immobilie zum vollen Preis
• Belastbarkeitsanzeige — Wohnkosten als Prozentsatz des Bruttoeinkommens, farblich kodiert
• Lebenszeitkosten — Gesamtzinsen, Gesamtmiete und Gesamthausgeld ueber die Hypothekenlaufzeit

Annahmen und Einschraenkungen

• Miete ist fest. Der Rechner verwendet einen konstanten Mietzins ueber die gesamte Laufzeit. In der Realitaet steigt die Miete jaehrlich (CPI + 1 % oder RPI + 0,5 %), sodass die tatsaechlichen Lebenszeitkosten hoeher sein werden.
• Kein Staircasing. Der Rechner geht davon aus, dass Sie den gleichen Anteil fuer die gesamte Laufzeit behalten. In der Praxis kaufen viele Shared-Ownership-Eigentuemer im Laufe der Zeit weitere Anteile, was die Miete senkt, aber die Hypothekenzahlungen erhoeht.
• Keine Wertsteigerung. Der Rechner modelliert keine Immobilienwertsteigerung. Wenn der Immobilienwert steigt, kostet Staircasing mehr (Sie kaufen zum Marktwert), aber Ihr Eigenkapital waechst.
• Hausgeld ist konstant. In der Realitaet steigt das Hausgeld im Laufe der Zeit und kann hohen Einmalumlage fuer groessere Arbeiten unterliegen.
• Die Belastbarkeitsschwelle (45 %) ist eine Rechner-Heuristik, kein offizielles Kreditvergabekriterium. Kreditgeber verwenden eigene detaillierte Belastbarkeitspruefungen.
• Stamp Duty wird nicht berechnet. Shared-Ownership-Kaeufer koennen entweder Stamp Duty auf den gesamten Immobilienwert vorab zahlen oder bei jeder Staircasing-Transaktion, sobald sie 80 % Eigentum ueberschreiten.
• Die gezeigten Saetze gelten nur fuer England. Schottland, Wales und Nordirland haben andere Programme (z. B. New Supply Shared Equity in Schottland, Shared Ownership Cymru in Wales).

Ueberpruefung