Inversión Buy-to-Let: cómo se calculan los beneficios

Resumen

Buy-to-Let (BTL) es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que compras una propiedad residencial para alquilarla. El objetivo es generar ingresos por alquiler que superen los costes de la hipoteca y los gastos operativos, creando un flujo de caja positivo. Sin embargo, desde 2020, las normas fiscales de la Section 24 han cambiado radicalmente la rentabilidad del BTL, especialmente para los contribuyentes de tipo impositivo alto, que ya no pueden deducir los intereses hipotecarios del beneficio del alquiler antes de calcular el impuesto. En su lugar, pagan impuestos sobre el beneficio total del alquiler y luego reciben un crédito fiscal del 20% sobre los intereses hipotecarios.

Esto significa que, con frecuencia, una propiedad que muestra beneficio antes de impuestos se convierte en una inversión con pérdidas después de impuestos.

Cómo funciona

La rentabilidad del Buy-to-Let depende de cinco componentes:

1. Ingresos por alquiler — alquiler mensual x 12, menos períodos vacíos (semanas en las que la propiedad está desocupada)
2. Costes operativos — comisiones de gestión, seguro, mantenimiento, renta del suelo, gastos de comunidad
3. Costes hipotecarios — cuota de hipoteca solo intereses o de amortización
4. Impuesto Section 24 — impuesto sobre la renta del beneficio del alquiler, menos crédito del 20% sobre los intereses hipotecarios
5. Inversión inicial — entrada más Stamp Duty (con recargo del 5% para BTL)

Section 24: el factor decisivo

Antes de abril de 2020, los arrendadores podían deducir los intereses hipotecarios de los ingresos por alquiler antes de calcular el impuesto. Un contribuyente de tipo alto con £10.000 de beneficio del alquiler y £8.000 de intereses hipotecarios solo tributaba por £2.000.

Desde abril de 2020 (Finance Act 2015, totalmente aplicada):

• Los intereses hipotecarios no son deducibles del beneficio del alquiler
• En su lugar, recibes un crédito fiscal del 20% sobre los intereses hipotecarios (independientemente de tu tramo impositivo)
• Pagas impuesto sobre la renta sobre el beneficio total del alquiler a tu tipo marginal (20%/40%/45%)
• Impuesto neto = impuesto sobre la renta - crédito del 20%

Por qué esto importa:

• Contribuyentes de tipo básico (20%): la Section 24 no tiene impacto — el 20% de impuesto se compensa con el crédito del 20%
• Contribuyentes de tipo alto (40%): el tipo impositivo efectivo sobre el beneficio real puede superar el 100%, convirtiendo el beneficio en pérdida
• Contribuyentes de tipo adicional (45%): impacto aún peor

A partir de abril de 2027, el crédito fiscal aumentará al 22% cuando cambie el tipo básico del impuesto sobre la renta.

Prueba de estrés del prestamista

Los prestamistas hipotecarios exigen que el alquiler mensual cubra al menos el 125% de los intereses hipotecarios a un tipo de estrés del 5,5% (independientemente de tu tipo real). Los contribuyentes de tipo alto pueden enfrentarse a un requisito de cobertura del 145% con algunos prestamistas.

Fórmula de la prueba de estrés:

Ratio de cobertura = Alquiler mensual / (Importe del préstamo × 5,5% / 12)

Si este ratio es inferior a 1,25 (125%), los prestamistas rechazarán tu solicitud, incluso si la propiedad es rentable a tu tipo hipotecario real.

Las fórmulas

1. Cuota hipotecaria solo intereses

La mayoría de las hipotecas BTL son solo intereses porque los arrendadores priorizan el flujo de caja frente a la generación de patrimonio.

2. Cuota hipotecaria de amortización

3. Cálculo del impuesto Section 24

El impuesto neto tiene un mínimo de £0: no puedes obtener una devolución si el crédito supera el impuesto sobre la renta.

4. Rentabilidad sobre el efectivo invertido

Esta es la verdadera métrica de ROI para BTL: qué rentabilidad obtienes sobre el efectivo que has inmovilizado.

5. Rendimientos del alquiler

Rendimiento bruto (cifra destacada en los anuncios de propiedades):

Rendimiento bruto = (Alquiler anual / Precio de la propiedad) × 100

Rendimiento neto (tiene en cuenta los costes operativos):

Rendimiento neto = (Alquiler anual - Costes operativos / Precio de la propiedad) × 100

El rendimiento neto es más útil porque refleja el flujo de caja real antes de hipoteca e impuestos.

Ejemplo práctico

Escenario: Contribuyente de tipo alto (40%) comprando una propiedad BTL de £250.000

Datos de entrada:

• Precio de la propiedad: £250.000
• Entrada: 25% = £62.500
• Préstamo: £187.500
• Hipoteca: 5,5% solo intereses
• Alquiler mensual: £1.200 (£14.400/año)
• Semanas vacías: 2 semanas/año
• Comisión de gestión: 10%
• Seguro: £500/año
• Mantenimiento: £1.000/año
• Renta del suelo: £0
• Gastos de comunidad: £0

Hasta aquí, la propiedad parece rentable. Pero ahora se aplica el impuesto de la Section 24.

El momento revelador de la Section 24: Esta propiedad muestra un beneficio de £49/mes antes de impuestos, pero se convierte en una pérdida de £142/mes después de impuestos. El tipo impositivo efectivo sobre el beneficio real (£593,65) es del 387%: pagas £2.300 de impuestos sobre £593 de beneficio.

Costes iniciales

Inversión inicial total: £62.500 (entrada) + £15.000 (Stamp Duty) = £77.500

Prueba de estrés

Prueba de estrés del prestamista al 5,5%:

Interest-only payment at 5.5% = £187,500 × 5.5% / 12 = £859.38/month
Coverage ratio = £1,200 / £859.38 = 1.396 = 139.6%

Resultado: APROBADO (se requiere 125% o más)

La propiedad pasa la prueba de estrés del prestamista, pero sigue perdiendo dinero después de impuestos.

Entradas explicadas

• Precio de la propiedad — precio de compra acordado
• % de entrada — las hipotecas BTL normalmente requieren un mínimo del 25% (algunos prestamistas aceptan 15-20%)
• Tipo hipotecario — tipo de interés anual (los tipos BTL son ~1-2% superiores a los residenciales)
• Plazo hipotecario — normalmente 25 años (los plazos solo intereses pueden estar limitados a 15-20 años)
• Tipo de pago — solo intereses (el más común) o amortización
• Alquiler mensual — lo que puedes cobrar de forma realista (consulta comparables en Rightmove, Zoopla)
• % de comisión de gestión — normalmente 8-12% del alquiler anual si usas un agente de alquiler
• Seguro anual — seguro de arrendador (edificio + contenido + responsabilidad civil) — normalmente £300-600
• Mantenimiento anual — presupuesto del 1-2% del valor de la propiedad o £1.000-2.000/año como mínimo
• Semanas vacías — semanas al año que la propiedad está desocupada entre inquilinos (1-4 semanas es lo habitual)
• Renta del suelo — cargo anual para propiedades en régimen de leasehold
• Gastos de comunidad — para pisos/apartamentos con zonas comunes
• Tramo impositivo — tu tipo marginal del impuesto sobre la renta según tus ingresos totales (20%/40%/45%)

Resultados explicados

• Beneficio mensual antes de impuestos — flujo de caja real: alquiler menos todos los costes y cuota hipotecaria
• Beneficio mensual después de impuestos — lo que realmente te queda después del impuesto Section 24
• Stamp Duty — incluye el recargo BTL del 5% en cada tramo (desde el 31 de octubre de 2024, anteriormente 3%)
• Coste inicial total — entrada + Stamp Duty (lo que necesitas invertir hoy)
• Rendimiento bruto — alquiler anual / precio de la propiedad (estándar del sector, ignora costes)
• Rendimiento neto — (alquiler anual - costes operativos) / precio de la propiedad (más realista)
• Desglose del impuesto Section 24 — muestra exactamente cómo se calcula el impuesto
• Rentabilidad sobre el efectivo — beneficio anual después de impuestos / coste inicial total (ROI real)
• Ratio de cobertura del alquiler — alquiler mensual / cuota real de intereses hipotecarios
• Cobertura de la prueba de estrés — alquiler mensual / cuota de intereses al 5,5% (debe ser 125% o más)

Supuestos y limitaciones

• Solo para Inglaterra/Irlanda del Norte — Escocia y Gales tienen tipos y tramos diferentes de LBTT/LTT
• Solo BTL residencial — los locales comerciales, HMO (Casas de Ocupación Múltiple) y alquileres vacacionales tienen un tratamiento fiscal diferente
• Solo impuesto sobre la renta — no modela el impuesto sobre ganancias de capital en la venta de la propiedad ni el impuesto de sucesiones
• Supuesto de tipo marginal — asume que el beneficio del alquiler tributa a tu tipo marginal máximo (cierto si tienes otros ingresos)
• Solo costes del primer año — el mantenimiento y los intereses hipotecarios varían a lo largo de la vida de la propiedad
• Sin compensación cruzada de cartera — si tienes múltiples propiedades BTL, las pérdidas de una pueden compensar los beneficios de otra
• Intereses de hipoteca de amortización — la calculadora usa los intereses del año 1 para el crédito de la Section 24. La parte de intereses disminuye con el tiempo, por lo que el crédito fiscal también disminuye.
• Semanas vacías — asume distribución uniforme. En realidad, los vacíos son irregulares (ej., un hueco de 4 semanas, no 2 semanas cada 6 meses)
• Licencias selectivas — algunos ayuntamientos exigen licencias de arrendador con comisiones adicionales (no modelado)
• Estructura de sociedad limitada — las propiedades BTL en una sociedad limitada tienen un tratamiento fiscal diferente (impuesto de sociedades al 25%, sin impacto de la Section 24). Esta calculadora asume solo propiedad personal.

Verificación

Todos los casos de prueba verificados mediante cálculo manual y contrastados con ejemplos prácticos de la guía de gov.uk.

Prueba de identidad contable

La siguiente identidad debe cumplirse siempre:

Annual profit after tax = Effective rent - Operating costs - Mortgage payment - Net tax

Para el ejemplo práctico:

£13,846.15 - £2,940 - £10,312.50 - £2,299.96 = -£1,706.31 ✓

Verificación de la rentabilidad sobre el efectivo

Para un contribuyente de tipo alto:

Annual loss after tax: -£1,706.31
Total upfront: £77,500
Cash-on-cash return: (-£1,706.31 / £77,500) × 100 = -2.2%

Esto es una rentabilidad negativa: estás perdiendo un 2,2% anual sobre tu capital invertido.