Resumen
Comparar ofertas hipotecarias implica mirar más allá del tipo de interés destacado. Dos ofertas con diferentes tipos y estructuras de comisiones pueden producir costes totales muy distintos a lo largo de la vida de la hipoteca. La comparación correcta tiene en cuenta el tipo de interés, el plazo, la comisión de apertura y si esa comisión se paga por adelantado o se añade al préstamo.
Cómo funciona
Al comparar dos ofertas hipotecarias, la métrica clave es el coste total: el importe total que pagarás durante todo el plazo, incluyendo tanto intereses como comisiones.
Tres factores determinan el coste total:
- Tipo de interés — un tipo más bajo significa cuotas mensuales más bajas y menos intereses a lo largo del plazo
- Comisión de apertura — la comisión del producto del prestamista, normalmente entre £0 y £2.000. Una oferta sin comisión puede tener un tipo ligeramente superior.
- Manejo de la comisión — si añades la comisión a tu préstamo, pagas intereses sobre ella durante todo el plazo, lo que la hace significativamente más cara que pagarla por adelantado
La calculadora calcula la cuota mensual y el coste total de cada oferta lado a lado, y luego destaca cuál es más barata en conjunto.
Por qué el tipo de interés destacado no es suficiente
Una oferta al 4,0% con una comisión de £1.999 puede ser más barata que una oferta al 4,5% con una comisión de £999, pero solo si mantienes la hipoteca el tiempo suficiente. Para períodos iniciales cortos (fijos de 2-3 años), la comisión tiene un impacto mayor en relación con el ahorro en intereses. Para el plazo completo, el tipo predomina.
APRC: la métrica oficial de comparación
Los prestamistas están obligados por la FCA a mostrar la Tasa Anual Equivalente (APRC), que integra todas las comisiones en un tipo anualizado único. Sin embargo, la APRC asume que mantienes la hipoteca durante todo el plazo al tipo posterior, y la mayoría de las personas rehipotecan antes, por lo que la APRC puede ser engañosa. Comparar el coste total durante el período inicial de la oferta suele ser más práctico.
La fórmula
Where
Manejo de la comisión
- Pago por adelantado: Coste total = (cuota mensual x meses) + comisión de apertura
- Añadir al préstamo: La comisión se incluye en P, por lo que pagas intereses sobre ella durante todo el plazo. Coste total = cuota mensual x meses (la comisión ya está incorporada en las cuotas)
Añadir una comisión de £999 a un préstamo a 25 años al 4,5% cuesta aproximadamente £1.665 en total (la comisión más £666 en intereses adicionales). Pagarla por adelantado cuesta exactamente £999.
Ejemplo práctico
Comparación de dos ofertas para una propiedad de £250.000 con £50.000 de entrada
Oferta A: 4,5%, 25 años, comisión de £999 añadida al préstamo
= £335.165
Oferta B: 4,0%, 25 años, comisión de £1.999 pagada por adelantado
= £318.701
Comparar
= La oferta B ahorra £16.464
Result
La oferta B es £16.464 más barata a pesar de la comisión más alta: el tipo más bajo compensa con creces en 25 años. La cuota mensual es £61,54 menos.
Entradas explicadas
- Precio de la propiedad — el precio de compra acordado
- Entrada — tu aportación en efectivo; el préstamo es la diferencia
- Tipo de interés (Oferta A / Oferta B) — el tipo de interés anual de cada oferta
- Plazo (Oferta A / Oferta B) — la duración de la hipoteca, en años
- Comisión de apertura (Oferta A / Oferta B) — la comisión del producto del prestamista
- Manejo de comisión (Oferta A / Oferta B) — si la comisión se paga por adelantado en la formalización o se añade al saldo del préstamo
Resultados explicados
- Cuota mensual — la cuota de amortización mensual fija de cada oferta
- Intereses totales — cuántos intereses pagas durante todo el plazo
- Coste total — total a pagar más cualquier comisión pagada por adelantado. Este es el número que importa para la comparación.
- Ahorro — cuánto más barata es la oferta ganadora
Supuestos y limitaciones
- La comparación asume que ambas ofertas se mantienen durante su plazo completo a tipo fijo. En la práctica, la mayoría de las hipotecas del Reino Unido tienen un período fijo de 2-5 años seguido del tipo variable estándar (SVR) del prestamista. Si planeas rehipotecar cuando termine el fijo, la comparación es más útil sobre el período fijo inicial que sobre el plazo completo.
- La calculadora utiliza solo hipotecas de amortización. Las hipotecas de solo intereses tienen un perfil de costes diferente (cuotas mensuales más bajas, pero el capital debe devolverse al final).
- Las comisiones añadidas al préstamo generan intereses al mismo tipo que la hipoteca — algunos prestamistas pueden tratar las comisiones de forma diferente.
- La comparación no incluye otros costes como comisiones de tasación, gastos legales o penalizaciones por amortización anticipada de una hipoteca existente.
Verificación
| Caso de prueba | Oferta A | Oferta B | Ganadora esperada | Ahorro total |
|---|---|---|---|---|
| Gana el tipo más bajo | 4,5%, £999 añadida | 4,0%, £1.999 por adelantado | Oferta B | £16.464 |
| Mismo tipo, gana menor comisión | 4,5%, £1.999 por adelantado | 4,5%, £0 | Oferta B | £1.999 |
| Sin comisión vs tipo bajo | 5,0%, £0 | 4,5%, £999 añadida | Oferta B | £14.949 |
| Plazo corto amplifica comisiones | 4,0%, £1.999 por adelantado (2 años) | 4,5%, £0 (2 años) | Depende del saldo | Comparar sobre el período de 2 años |
Identidad contable: Coste total = intereses totales + importe del préstamo + comisiones por adelantado (si las hay). Para ofertas con comisión añadida al préstamo, coste total = total a pagar (porque la comisión ya está en el préstamo).