Guia del comprador primerizo: paso a paso

Resumen

La Guia del Comprador Primerizo es una calculadora interactiva de 5 pasos que te lleva desde tu salario hasta un veredicto completo de asequibilidad. A diferencia de las calculadoras de proposito unico, encadena multiples motores de calculo para darte el panorama completo: cuanto puedes pedir prestado, que deposito y stamp duty (impuesto de timbre) necesitaras, cuanto te costara la hipoteca mensualmente, y si eso resulta comodo, ajustado o arriesgado segun tu salario neto.

Esta disenada para responder la pregunta que todo comprador primerizo se hace: “Realmente puedo permitirme esta propiedad?”

Como funciona

La guia recorre cinco pasos interconectados:

Paso 1: Tus ingresos

Introduce tu salario bruto anual. La calculadora calcula tu salario neto mensual usando los tipos impositivos de HMRC 2025/26, los umbrales de National Insurance (NI, Seguro Nacional), y asume que no hay deducciones de pension ni de prestamos estudiantiles (puedes modelar esos por separado en la calculadora de salario). Esto establece tu linea base de asequibilidad.

Paso 2: Que puedes permitirte?

Selecciona un multiplo de ingresos (de 2x a 5,5x). La mayoria de los prestamistas del Reino Unido limitan a 4,5x el salario, aunque prestamistas especializados pueden llegar a 5,5x con criterios mas estrictos. La calculadora muestra cuanto podrias pedir prestado con multiplos conservador (3x), estandar (4x) y maximo (4,5x), y luego te deja elegir tu multiplo objetivo.

Por que importan los multiplos de ingresos: En 1990, la vivienda media en el Reino Unido costaba 3,5x el salario. Para 2024, esa proporcion alcanzo 9x a nivel nacional y 8,4x en Londres (ONS Housing Affordability 2024). Los prestamistas limitan los multiplos para gestionar el riesgo, pero los precios del mercado a menudo empujan a los compradores hacia el maximo.

Paso 3: Tu propiedad

Elige un precio de propiedad y porcentaje de deposito (5-50%). La calculadora calcula:

• Importe del deposito — el efectivo inicial que necesitas ahorrar
• Stamp duty (compradores primerizos) — con la bonificacion para compradores primerizos (0 libras en las primeras 300.000 libras, 5% de 300.001 a 500.000 libras desde abril de 2025). La bonificacion se pierde completamente en propiedades de mas de 500.000 libras.

Paso 4: Costes mensuales

Establece tu tipo hipotecario y plazo (5-40 anos). La calculadora muestra:

• Cuota hipotecaria mensual — usando la formula estandar de amortizacion
• Ratio de asequibilidad — la cuota como % de tu salario neto mensual
• Prueba de estres — cuanto seria tu cuota si los tipos suben 3 puntos porcentuales (segun las normas FCA MCOB; aunque el Bank of England retiro la recomendacion del FPC en agosto de 2022, los prestamistas aun estan obligados a aplicar pruebas de estres a las hipotecas no fijas)

Paso 5: El panorama completo

La calculadora emite un veredicto con codigo de colores basado en tu ratio de asequibilidad:

• Comodo (verde): menos del 28% del salario neto
• Ajustado (ambar): 28-36% del salario neto
• Arriesgado (rojo): mas del 36% del salario neto

Tambien muestra:

• Efectivo total necesario — deposito + stamp duty + ~2.000 libras de gastos tipicos (abogado, tasacion, mudanza)
• Ingreso mensual restante — lo que te queda despues de la hipoteca
• Partidas presupuestarias adicionales — seguro del edificio, council tax, mantenimiento, gastos de comunidad

Los umbrales del 28/36 provienen de la guia de asequibilidad de MoneyHelper y reflejan el consenso del sector sobre ratios sostenibles de hipoteca respecto a ingresos.

Las formulas

Cuota hipotecaria mensual (hipoteca de amortizacion)

Esta es la formula estandar de amortizacion que utilizan todos los prestamistas del Reino Unido para hipotecas de amortizacion (donde se devuelven tanto los intereses como el capital cada mes).

Ratio de asequibilidad

El ratio de asequibilidad es la metrica mas importante. Los prestamistas tipicamente lo limitan al 40-45%, pero los asesores financieros recomiendan mantenerlo por debajo del 28-36% para dejar margen para otros gastos de vida, emergencias y subidas de tipos.

Salario neto

Utiliza el calculo completo de impuestos del Reino Unido (consulta la wiki de la calculadora de salario para las formulas detalladas):

• Deduccion personal: 12.570 libras (2025/26)
• Tipo basico: 20% sobre 12.571-50.270 libras
• Tipo superior: 40% sobre 50.271-125.140 libras
• National Insurance: 8% sobre 12.570-50.270 libras, 2% por encima
• Reduccion de la deduccion personal: se reduce en 1 libra por cada 2 libras ganadas por encima de 100.000 libras

Stamp duty (compradores primerizos)

Desde el 1 de abril de 2025:

• 0 libras en las primeras 300.000 libras
• 5% sobre 300.001-500.000 libras
• Por encima de 500.000 libras: sin bonificacion, se aplican los tipos estandar desde la primera banda

Consulta la wiki de la calculadora de stamp duty para el desglose completo de bandas.

Ejemplo practico

Este ejemplo muestra un escenario comun de comprador primerizo: ganar por encima de la mediana del Reino Unido (37.000 libras) pero aun asi ir justo con una propiedad de 250.000 libras. El ratio de asequibilidad del 39,8% lo situa en la categoria “Arriesgado”, y la prueba de estres revela vulnerabilidad ante subidas de tipos.

Entradas explicadas

Paso 1: Tus ingresos

• Salario bruto anual — tu salario antes de cualquier deduccion (0—500.000 libras)

Paso 2: Que puedes permitirte?

• Multiplo de ingresos — cuantas veces tu salario te ofreceran los prestamistas (2x-5,5x). La mayoria limita a 4,5x.

Paso 3: Tu propiedad

• Precio de la propiedad — el precio de compra acordado (50.000—5.000.000 libras)
• Porcentaje de deposito — que % del precio pagaras por adelantado (5-50%). Cuanto mayor sea el deposito, menor sera la relacion prestamo-valor (LTV) y normalmente mejor sera el tipo hipotecario. El Mortgage Guarantee Scheme del gobierno (permanente desde julio de 2025) ayuda con hipotecas al 95% de LTV hasta 600.000 libras.

Paso 4: Costes mensuales

• Tipo hipotecario — tipo de interes anual (0-10%). A febrero de 2026, los tipos fijos a 2 anos estan alrededor del 4-5% para un LTV del 90%.
• Plazo hipotecario — durante cuanto tiempo se extiende la amortizacion (5-40 anos). Plazos mas largos reducen las cuotas mensuales pero aumentan los intereses totales.

Resultados explicados

Paso 1

• Salario neto mensual — lo que llega a tu cuenta bancaria despues de impuestos y National Insurance
• Tipo impositivo efectivo — tu impuesto total como % del bruto (siempre menor que el tipo marginal debido a la deduccion personal y las bandas)

Paso 2

• Prestamo maximo — salario x multiplo elegido
• Estimaciones conservadora/estandar/maxima — multiplos predefinidos (3x/4x/4,5x) para comparacion

Paso 3

• Deposito necesario — efectivo requerido por adelantado (precio x % deposito)
• Stamp duty (comprador primerizo) — impuesto a pagar en la finalizacion, con la bonificacion de comprador primerizo aplicada

Paso 4

• Cuota mensual — tu coste hipotecario mensual fijo (para hipotecas de amortizacion)
• Ratio de asequibilidad — cuota como % del salario neto (verde por debajo del 28%, ambar 28-36%, rojo por encima del 36%)
• Prueba de estres — cuota si los tipos suben 3 puntos porcentuales (requisito regulatorio)

Paso 5

• Veredicto — Comodo/Ajustado/Arriesgado segun el ratio de asequibilidad
• Efectivo total necesario — deposito + stamp duty + ~2.000 libras de gastos tipicos
• Ingreso mensual restante — salario neto menos hipoteca (lo que queda para facturas, comida, ahorro)
• Partidas presupuestarias adicionales — seguro del edificio (~200 libras/ano), council tax (1.200-3.000 libras/ano), mantenimiento (~1% del valor de la propiedad/ano), gastos de comunidad (si es leasehold)

Supuestos y limitaciones

• Solo Inglaterra e Irlanda del Norte. Utiliza los tipos de SDLT. Escocia (LBTT) y Gales (LTT) tienen bandas y tipos de stamp duty diferentes.
• Sin deducciones de pension ni prestamos estudiantiles en el Paso 1. La calculadora de salario los modela por separado.
• La bonificacion de stamp duty para compradores primerizos asume que todos los compradores son primerizos y nunca han tenido una propiedad (a nivel mundial). Si uno de los compradores ha sido propietario antes, se aplican los tipos estandar.
• Los gastos tipicos de 2.000 libras son una estimacion aproximada que cubre abogado (media de 1.314 libras), tasacion (300-1.500 libras) y mudanza (media de 1.112 libras). Los costes reales varian segun la region y la propiedad.
• Solo hipoteca de amortizacion. Las hipotecas de solo intereses tienen cuotas mensuales mas bajas pero requieren un vehiculo de amortizacion separado.
• No se incluyen alquiler del suelo ni gastos de comunidad en la cuota mensual. Las propiedades leasehold tienen costes adicionales.
• Solo un salario. La calculadora de prestamo soporta ingresos conjuntos, pero esta guia simplifica a un solo flujo de ingresos.
• Sin compromisos crediticios. La calculadora de prestamo tiene en cuenta tarjetas de credito, prestamos y costes de guarderia, pero esta guia asume que no hay ninguno.
• Prueba de estres a +3pp segun las normas FCA MCOB. Algunos prestamistas usan margenes mas altos para productos no fijos.

Los umbrales de asequibilidad del 28/36 son orientativos, no limites estrictos. Los prestamistas evaluan los ingresos completos, los gastos, el historial crediticio y la estabilidad laboral. Un veredicto de “Comodo” aqui no garantiza la aprobacion, y un veredicto de “Arriesgado” no significa rechazo. Es una guia orientativa, no una decision de concesion de prestamo.

Verificacion

Todos los calculos verificados contra las herramientas oficiales de gov.uk y calculos manuales a febrero de 2026.

| Salario | Precio | % Deposito | Cuota mensual | % del neto | Veredicto | Fuente | |---|---|---|---|---|---| | £30.000 | £150.000 | 10% | £751 | 34,1% | Ajustado | Calculo manual + gov.uk tax | | £50.000 | £250.000 | 10% | £1.251 | 39,8% | Arriesgado | Calculo manual + gov.uk tax | | £75.000 | £300.000 | 20% | £1.334 | 30,8% | Ajustado | Calculo manual + gov.uk tax | | £100.000 | £400.000 | 15% | £1.890 | 34,3% | Ajustado | Calculo manual + gov.uk tax |

Caso de prueba 1: Salario de 30.000 libras

• Salario neto: 2.202 libras/mes (verificado via la calculadora de impuestos de gov.uk)
• Deposito del 10% sobre 150.000 libras = 15.000 libras
• Prestamo: 135.000 libras al 4,5% a 25 anos -> 751 libras/mes
• Asequibilidad: (751 / 2.202) x 100 = 34,1% -> Ajustado (ambar)

Caso de prueba 2: Salario de 50.000 libras (ejemplo practico anterior)

• Salario neto: 3.139 libras/mes
• Deposito del 10% sobre 250.000 libras = 25.000 libras
• Prestamo: 225.000 libras al 4,5% a 25 anos -> 1.251 libras/mes
• Asequibilidad: 39,8% -> Arriesgado (rojo)
• Stamp duty: 0 libras (la bonificacion para compradores primerizos cubre las primeras 300.000 libras)

Caso de prueba 3: Salario de 75.000 libras, deposito del 20% sobre 300.000 libras

• Salario neto: 4.327 libras/mes
• Deposito: 60.000 libras
• Prestamo: 240.000 libras al 4,5% a 25 anos -> 1.334 libras/mes
• Asequibilidad: 30,8% -> Ajustado (ambar)
• Stamp duty: 0 libras (bonificacion para compradores primerizos)

Caso de prueba 4: Salario de 100.000 libras, deposito del 15% sobre 400.000 libras

• Salario neto: 5.512 libras/mes (deduccion personal sin reduccion al estar por debajo del umbral de 100.000 libras)
• Deposito: 60.000 libras
• Prestamo: 340.000 libras al 4,5% a 25 anos -> 1.890 libras/mes
• Asequibilidad: 34,3% -> Ajustado (ambar)
• Stamp duty: 0 libras (bonificacion para compradores primerizos)

Todos los calculos de cuotas mensuales verificados usando la formula estandar de amortizacion:

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
donde r = 4,5% / 12 / 100 = 0,00375
y n = 25 x 12 = 300 meses

Pruebas de identidad (para desarrolladores)

La guia no introduce formulas nuevas — encadena calculadoras existentes y verificadas. Pruebas de identidad clave para auditoria:

1. Identidad fiscal: grossAnnual === netAnnual + incomeTax + nationalInsurance
2. Identidad hipotecaria: totalInterest === totalRepayable - loanAmount
3. Identidad de efectivo: totalCashNeeded === deposit + stampDuty + fees
4. Identidad de asequibilidad: affordabilityRatio === (monthlyPayment / monthlyTakeHome) × 100

Estas se cumplen para todas las entradas porque las funciones de calculo subyacentes (calculateTakeHomePay, calculateMortgage, calculateStampDuty) estan probadas y verificadas de forma independiente.