Resumen
El Loan-to-Value (LTV) es el tamaño de tu hipoteca expresado como porcentaje del valor de tu propiedad. Es el factor más importante para determinar a qué tipos hipotecarios puedes acceder. Un LTV más bajo significa más capital propio, menor riesgo para el prestamista y mejores tipos para ti. Los prestamistas del Reino Unido fijan el precio de las hipotecas en bandas de LTV: cruzar un umbral (por ejemplo, bajar del 80% al 75%) puede desbloquear ofertas significativamente más baratas.
Cómo funciona
El LTV indica al prestamista qué proporción de la propiedad está cubierta por el préstamo frente a tu capital propio:
- 60% LTV = posees el 40% directamente, el prestamista financia el 60%
- 95% LTV = posees solo el 5%, el prestamista financia el 95%
A los prestamistas les importa el LTV porque determina su exposición al riesgo. Si los precios de las viviendas caen y tú incumples el pago, el prestamista necesita recuperar el préstamo vendiendo la propiedad. Un LTV más alto significa menos margen contra una bajada de precios.
Bandas de LTV en el Reino Unido y su significado
| Banda de LTV | Depósito/capital | Impacto en el tipo |
|---|---|---|
| Menos del 60% | 40%+ | Mejores tipos disponibles — riesgo más bajo |
| 60-75% | 25-40% | Tipos excelentes — sólida posición de capital |
| 75-80% | 20-25% | Buenos tipos — califica para la mayoría de productos |
| 80-90% | 10-20% | Tipos estándar — riesgo moderado |
| 90-95% | 5-10% | Tipos más altos, opciones limitadas — riesgo alto |
| Más del 95% | Menos del 5% | Muy pocos prestamistas — riesgo cercano al máximo |
La diferencia de tipo entre el 60% y el 95% de LTV es típicamente de 1,0-1,5 puntos porcentuales en un producto a tipo fijo a 2 años. En una hipoteca de £200.000, eso supone aproximadamente £100-£150 al mes.
LTV máximo
La mayoría de los prestamistas del Reino Unido limitan las hipotecas residenciales al 95% de LTV (depósito mínimo del 5%). Las hipotecas de compra para alquiler (buy-to-let) normalmente requieren un depósito del 25% (LTV máximo del 75%).
Capital negativo
Si los precios de las propiedades caen lo suficiente como para que tu hipoteca supere el valor de tu propiedad, tienes capital negativo (LTV superior al 100%). Esto significa que no puedes refinanciar, no puedes vender sin un déficit y estás atrapado en tu producto actual. Las hipotecas con LTV alto (90-95%) son las más vulnerables.
La fórmula
Where
Ejemplo práctico
Propiedad de £300.000 con hipoteca de £240.000
Calcular el LTV
= 80.0% LTV
Calcular el capital
= £60,000 de capital (20.0%)
Determinar la banda
= Tipos estándar — riesgo moderado
Búsqueda inversa: ¿qué valor de propiedad da un 75% de LTV?
= £320,000 — la propiedad necesita valer esto para la banda del 60-75%
Result
Estás en el 80% de LTV con £60.000 de capital. Si el valor de la propiedad sube a £320.000 (o reduces el saldo a £225.000), alcanzarías el 75% de LTV y desbloquearías mejores tipos.
Entradas explicadas
- Valor de la propiedad — el valor de mercado actual de la propiedad (no lo que pagaste por ella). Usa una tasación reciente o una estimación en línea.
- Saldo hipotecario — la cantidad pendiente que debes. Consulta tu último extracto hipotecario.
Resultados explicados
- Porcentaje de LTV — el préstamo como porcentaje del valor de la propiedad
- Banda de LTV — en qué tramo de precios te encuentras
- Cantidad de capital — cuánto de la propiedad posees directamente (£)
- Porcentaje de capital — el capital como porcentaje del valor de la propiedad
- Búsqueda inversa — para un saldo hipotecario dado, qué valores de propiedad corresponden a los umbrales clave de LTV (60%, 75%, 80%, 90%, 95%)
Supuestos y limitaciones
- La calculadora usa el valor actual de la propiedad, no el precio de compra original. Los valores de las propiedades cambian con el tiempo: usa una tasación o estimación reciente.
- Las bandas de LTV y sus implicaciones en los tipos son aproximadas y se basan en los umbrales típicos de los prestamistas del Reino Unido. Los prestamistas individuales pueden usar umbrales ligeramente diferentes (por ejemplo, 70% en lugar de 75%).
- La calculadora no tiene en cuenta segundas cargas u otras deudas garantizadas contra la propiedad. Los prestamistas consideran todos los préstamos con garantía al evaluar el LTV.
- Las propiedades de compra para alquiler y comerciales tienen diferentes límites de LTV y precios por banda: esta calculadora está diseñada para hipotecas residenciales.
- El capital negativo se muestra como LTV > 100%, pero la calculadora no modela las consecuencias (imposibilidad de refinanciar, déficit en la venta, etc.).
- La tasación de propiedades es inherentemente incierta: la calculadora solo trabaja con el valor que proporcionas.
Verificación
| Caso de prueba | Valor de la propiedad | Hipoteca | LTV esperado | Banda |
|---|---|---|---|---|
| LTV bajo | £300,000 | £150,000 | 50.0% | Menos del 60% |
| Buen capital | £300,000 | £180,000 | 60.0% | 60-75% |
| Umbral | £300,000 | £225,000 | 75.0% | 75-80% |
| Estándar | £300,000 | £240,000 | 80.0% | 80-90% |
| LTV alto | £300,000 | £285,000 | 95.0% | Más del 95% |
Identidad contable: LTV + % de capital = 100%. Saldo hipotecario + Capital = Valor de la propiedad.
Sources
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