Alquilar vs comprar: cómo funciona la comparación

Resumen

La calculadora de alquilar vs comprar compara el resultado financiero de comprar una vivienda frente a alquilar e invertir la diferencia. Ejecuta una simulación mes a mes durante un horizonte temporal especificado, teniendo en cuenta la revalorización inmobiliaria, los costes hipotecarios, el mantenimiento, el stamp duty (SDLT, impuesto sobre transmisiones), las subidas de alquiler y los rendimientos de inversión. Al final, compara el patrimonio neto total en cada escenario para mostrar qué opción te deja en mejor situación.

Cómo funciona

El modelo de igualación de capital

La idea clave es que comprar y alquilar tienen costes mensuales diferentes. Quien tenga el coste menor en un mes determinado invierte el excedente al tipo de rendimiento de inversión supuesto. Esto garantiza una comparación justa — no se penaliza a un escenario por tener efectivo sobrante que permanece inactivo.

Qué paga cada parte

Comprador (por adelantado):

• Entrada
• Stamp duty (SDLT)
• Costes de compra (abogado, peritaje, comisiones hipotecarias — normalmente 1-3% del precio)

Comprador (mensual):

• Cuota hipotecaria (amortizada durante todo el plazo)
• Mantenimiento (normalmente ~1% del valor de la propiedad al año)

Inquilino (por adelantado):

• Nada — el inquilino invierte los costes iniciales del comprador en su lugar

Inquilino (mensual):

• Alquiler (que aumenta anualmente al tipo especificado)

La simulación

Cada mes:

1. Calcular el coste mensual del comprador (hipoteca + mantenimiento)
2. Calcular el coste mensual del inquilino (alquiler, creciendo con la inflación)
3. Quien tenga el coste menor invierte la diferencia
4. Ambos fondos de inversión crecen al tipo de rendimiento mensual
5. Se registran instantáneas del patrimonio a final de año para el gráfico

Al final del horizonte temporal:

• Patrimonio del comprador = valor de la propiedad (revalorizado) − hipoteca pendiente − costes de venta + fondo de inversión del comprador
• Patrimonio del inquilino = fondo de inversión total del inquilino (procedente de la entrada, stamp duty, costes de compra y excedentes mensuales)

Revalorización inmobiliaria e inflación del alquiler

Los datos históricos del Reino Unido proporcionan contexto para las hipótesis de crecimiento:

Costes típicos en el Reino Unido

La fórmula

Para el inquilino:

Patrimonio del inquilino = inversión inicial × (1 + i)^m + Σ excedentes mensuales capitalizados

donde la inversión inicial = entrada + stamp duty + costes de compra (todo lo que el comprador pagó por adelantado).

Ejemplo práctico

Entradas explicadas

• Precio de la propiedad — el precio de compra de la vivienda
• Entrada — la cantidad pagada por adelantado para la propiedad
• Tipo hipotecario — tipo de interés anual de la hipoteca
• Plazo hipotecario — años durante los que se amortiza la hipoteca (normalmente 25)
• Alquiler mensual — alquiler mensual inicial de la propiedad de alquiler equivalente
• Aumento anual del alquiler — velocidad a la que crece el alquiler cada año (media a largo plazo del Reino Unido: ~3,7%)
• Revalorización del precio — velocidad a la que se revaloriza la propiedad (media a largo plazo del Reino Unido: ~3-5%)
• Tipo de rendimiento de inversión — rendimiento anual de las inversiones (renta variable del Reino Unido a largo plazo: ~6-8%)
• Tipo de comprador — comprador primerizo, cambio de vivienda, o propiedad adicional (afecta al stamp duty)
• Costes de compra — abogado, peritajes y comisiones hipotecarias como % del precio
• Costes de venta — agente inmobiliario y conveyancing como % del precio de venta
• Mantenimiento anual — costes continuos de reparación y mantenimiento como % del valor de la propiedad
• Duración de la estancia — cuántos años planeas vivir en la propiedad (el horizonte de comparación)

Resultados explicados

• Ganador — si comprar o alquilar te deja con más patrimonio
• Cantidad de beneficio — la diferencia de patrimonio neto entre los dos escenarios
• Patrimonio del comprador — capital inmobiliario + fondo de ahorro del comprador tras la venta
• Patrimonio del inquilino — cartera de inversión total del inquilino
• Gráfico de patrimonio a lo largo del tiempo — comparación año a año del patrimonio acumulado en ambos escenarios
• Tarjetas de desglose — vista detallada de adónde va el dinero en cada escenario
• Veredicto — explicación clara del resultado

Supuestos y limitaciones

• Supuestos fijos a lo largo del tiempo. En la realidad, los tipos hipotecarios cambian en la renegociación, la revalorización varía de año en año y los rendimientos de inversión son volátiles. La calculadora utiliza tipos anuales constantes por simplicidad.
• Sin impuestos sobre inversiones. Los rendimientos de inversión se modelan en bruto. En la práctica, los rendimientos fuera de una ISA pueden estar sujetos al impuesto sobre plusvalías o al impuesto sobre la renta por dividendos. Usar una Stocks & Shares ISA elimina esto para la mayoría de los inversores.
• El mantenimiento al 1% es una regla orientativa. Los costes reales de mantenimiento varían enormemente — una vivienda nueva puede no necesitar casi nada durante años, mientras que una propiedad antigua puede necesitar un tejado nuevo.
• El alquiler y la revalorización son independientes. En la práctica, tienden a estar correlacionados (ambos impulsados por la oferta y la demanda en el mismo mercado).
• Sin costes de transacción en inversiones. Las comisiones de plataforma, los cargos de fondos y los costes de negociación no están modelados.
• La duración de la estancia importa enormemente. Comprar tiene altos costes iniciales (stamp duty, comisiones) que se amortizan con el tiempo. Para estancias cortas (menos de 3-5 años), alquilar casi siempre gana porque esos costes no se han recuperado mediante la revalorización.

Verificación