Cómo calcular el coste total de comprar una propiedad

Resumen

Comprar una propiedad en el Reino Unido requiere una cantidad significativa de efectivo inicial más allá de la simple entrada. El coste total incluye la entrada, el impuesto de timbre (stamp duty), los honorarios de abogado, los costes de peritaje, las comisiones de formalización hipotecaria, los gastos de mudanza y otros gastos como búsquedas registrales y tasas del Land Registry. Para una propiedad típica de £300.000 con un 10 % de entrada, los compradores primerizos necesitan aproximadamente £34.000–£36.000 en efectivo, mientras que los compradores estándar necesitan alrededor de £41.000–£44.000 debido al impuesto de timbre.

Cómo funciona

El efectivo total necesario para comprar una propiedad es la suma de siete componentes principales:

1. Entrada — normalmente el 5–20 % del precio de la propiedad, pagado en el momento de la finalización
2. Stamp Duty Land Tax (SDLT) — un impuesto progresivo sobre el precio de compra, con bonificación para compradores primerizos
3. Honorarios de abogado — trabajo legal de compraventa, búsquedas e intercambio de contratos (media de £1.500–£2.000)
4. Costes de peritaje — inspección estructural de la propiedad (£300–£1.500 según el tipo de peritaje)
5. Comisión de formalización hipotecaria — tasas del prestamista por tramitar la hipoteca (£0–£2.000)
6. Gastos de mudanza — empresas de mudanzas, alquiler de furgoneta, almacenamiento (media de £1.100)
7. Otros gastos — Land Registry (£150–£270), búsquedas registrales (£250–£600), seguros

A diferencia de los costes recurrentes (cuotas hipotecarias, facturas, mantenimiento), estos son costes iniciales puntuales que se deben abonar en el momento de la finalización o antes.

La fórmula

Desglose de componentes

Stamp Duty (desde el 1 de abril de 2025):

• Tipos estándar: 0 % hasta £125k, 2 % £125k-£250k, 5 % £250k-£925k, 10 % £925k-£1,5m, 12 % por encima de £1,5m
• Tipos para compradores primerizos: 0 % hasta £300k, 5 % £300k-£500k (sin bonificación por encima de £500k)
• Recargo por propiedad adicional: +5 % en todos los tramos

Honorarios de abogado (MoneyHelper 2025):

• Rango típico: £1.000–£2.500 (media de £1.575)
• Incluye: compraventa, búsquedas (autoridad local £100-£300, medioambiental £50-£100, drenaje £50-£100), presentación ante el Land Registry, verificaciones AML
• Separado de los desembolsos (búsquedas, tasas del Land Registry)

Costes de peritaje (MoneyHelper 2025):

• Informe de estado (Nivel 1): £300–£500 — resumen básico, sin valoración
• Informe de comprador (Nivel 2): £400–£900 — el más habitual, incluye valoración
• Peritaje completo (Nivel 3): £600–£1.500 — peritaje estructural detallado para propiedades antiguas o inusuales

Comisiones de formalización hipotecaria:

• Rango: £0–£2.000 (algunos prestamistas cobran 0 %, otros cobran una tarifa fija o % del préstamo)
• A menudo se puede añadir a la hipoteca (pagado a lo largo del plazo) en lugar de pagarlo por adelantado

Tasas del Land Registry (gov.uk 2025):

• Solicitud por portal (online): £150 para £200k-£500k, £270 para £500k-£1m
• Solicitud por correo: £270 para £200k-£500k, £540 para £500k-£1m

Gastos de mudanza:

• Empresa de mudanzas: £300–£1.500 para profesionales (depende de la distancia y el volumen)
• Alquiler de furgoneta: £100–£300 para mudanzas por cuenta propia
• Almacenamiento: £100–£500/mes si es necesario entre fechas de finalización
• Seguro: £50–£150 de seguro de mudanza
• Total medio: £1.112 (comparemymove.com 2025)

Ejemplo práctico

Ejemplo 2: Comprador estándar, propiedad de £350.000, 10 % de entrada

• Entrada: £35.000
• Stamp duty (tipos estándar):
  • £125.000 × 0% = £0
  • £125.000 × 2% = £2.500
  • £100.000 × 5% = £5.000
  • Total: £7.500
• Honorarios de abogado: £1.500
• Peritaje: £500
• Comisión hipotecaria: £999
• Gastos de mudanza: £1.000
• Otros gastos: £500
• Efectivo total necesario: £46.999

Ejemplo 3: Propiedad adicional, £350.000, 25 % de entrada

• Entrada: £87.500
• Stamp duty (recargo del 5 % en todos los tramos):
  • £125.000 × 5% = £6.250
  • £125.000 × 7% = £8.750
  • £100.000 × 10% = £10.000
  • Total: £25.000
• Honorarios de abogado: £1.500
• Peritaje: £500
• Comisión hipotecaria: £999
• Gastos de mudanza: £1.000
• Otros gastos: £500
• Efectivo total necesario: £116.499

Entradas explicadas

• Precio de la propiedad — el precio de compra acordado en el contrato de venta
• % de entrada — porcentaje del precio pagado por adelantado (normalmente 5–20 %; mayor entrada = cuotas mensuales más bajas)
• Tipo de comprador — estándar, comprador primerizo o propiedad adicional (determina el baremo de stamp duty)
• Tipo de interés hipotecario — tipo de interés anual (%) usado para calcular la cuota mensual (no afecta al efectivo inicial necesario)
• Plazo de la hipoteca — duración de la hipoteca en años (no afecta al efectivo inicial necesario)
• Comisión de formalización hipotecaria — tarifa única del prestamista por tramitar la hipoteca (puede pagarse por adelantado o añadirse al préstamo)
• Honorarios de abogado — compraventa y trabajo legal (rango típico de £1.000–£2.500)
• Costes de peritaje — coste de inspección de la propiedad (£300–£1.500 según el tipo de peritaje)
• Gastos de mudanza — empresa de mudanzas, alquiler de furgoneta, almacenamiento (rango típico de £500–£2.000)
• Otros gastos — búsquedas, Land Registry, seguros (rango típico de £400–£1.000)

Resultados explicados

• Entrada — pago inicial (precio de la propiedad × % de entrada)
• Stamp Duty — SDLT total calculado usando tramos progresivos (£0 para compradores primerizos en propiedades de hasta £300k)
• Total de gastos — suma de stamp duty + abogado + peritaje + comisión hipotecaria + mudanza + otros gastos
• Efectivo total necesario — entrada + total de gastos (la cantidad total inicial requerida)
• Importe de la hipoteca — precio de la propiedad − entrada (la cantidad prestada)
• Cuota mensual — pago hipotecario de amortización durante el plazo (capital + intereses)

Supuestos y limitaciones

• Los tipos mostrados son solo para Inglaterra e Irlanda del Norte. Escocia y Gales tienen sistemas de impuesto de timbre diferentes (LBTT y LTT).
• Los honorarios de abogado varían significativamente según la ubicación y la complejidad de la propiedad. Las propiedades en régimen de arrendamiento y la propiedad compartida suelen costar más.
• Los costes de peritaje dependen de la antigüedad, el tamaño y el tipo de propiedad. Las propiedades antiguas (anteriores a 1900) y los edificios protegidos suelen requerir peritajes de Nivel 3.
• La bonificación para compradores primerizos requiere que ningún comprador haya sido propietario previamente de una propiedad en todo el mundo. Si se compra conjuntamente con alguien que no sea primerizo, se aplican los tipos estándar.
• Las comisiones de formalización hipotecaria pueden pagarse por adelantado (reduce el efectivo necesario ahora) o añadirse al préstamo (aumenta la cuota mensual). Esta calculadora asume el pago por adelantado.
• Las búsquedas varían según la ubicación. Las zonas de riesgo de inundación, zonas mineras y áreas de conservación pueden requerir búsquedas adicionales (£50–£200 cada una).
• Los bonos de Help to Buy ISA/Lifetime ISA no están incluidos. Si tienes una LISA, el gobierno añade un 25 % (hasta £1.000/año) que reduce el efectivo necesario.
• La propiedad compartida y los incentivos para obra nueva no se modelan. Los compradores de obra nueva pueden tener costes adicionales (inspecciones de defectos, tasas de reserva).

Verificación

Todas las cifras verificadas contra fuentes oficiales del gobierno y referencias del sector (febrero 2025):

Tests de identidad entre calculadoras:

• efectivoTotalNecesario = entrada + stampDuty + honorariosAbogado + costesPeritaje + comisionesHipotecarias + gastosMudanza + otrosGastos
• importeHipoteca = precioPropiedad - entrada
• stampDuty coincide con el resultado de la calculadora /stamp-duty para el mismo precio de propiedad y tipo de comprador
• cuotaMensual coincide con el resultado de la calculadora / (hipoteca básica) para el mismo importe hipotecario, tipo y plazo

Fuentes oficiales de verificación:

• Cifras de stamp duty verificadas contra la calculadora de SDLT de gov.uk (https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/)
• Rangos de gastos verificados contra MoneyHelper (https://www.moneyhelper.org.uk/en/homes/buying-a-home/estimate-your-overall-buying-and-moving-costs)
• Tasas del Land Registry verificadas contra las tablas de tasas de gov.uk (https://www.gov.uk/guidance/hm-land-registry-registration-services-fees)