Parcours du primo-accédant : étape par étape

Résumé

Le parcours du primo-accédant est un calculateur guidé en 5 étapes qui vous accompagne de votre salaire jusqu’à un verdict complet d’accessibilité. Contrairement aux calculateurs à usage unique, il enchaîne plusieurs moteurs de calcul pour vous donner une vision complète : combien vous pouvez emprunter, quel apport et quels droits de timbre (stamp duty) vous devrez payer, combien coûtera votre mensualité hypothécaire, et si celle-ci est confortable, tendue ou risquée par rapport à votre salaire net.

Il est conçu pour répondre à la question que se pose chaque primo-accédant : « Puis-je vraiment me permettre ce bien immobilier ? »

Comment ça marche

Le parcours s’articule autour de cinq étapes interconnectées :

Étape 1 : Vos revenus

Saisissez votre salaire brut annuel. Le calculateur détermine votre salaire net mensuel en utilisant les taux d’imposition HMRC 2025/26, les seuils de National Insurance, et suppose l’absence de cotisations retraite ou de remboursement de prêt étudiant (vous pouvez les modéliser séparément dans le calculateur de salaire). Cela établit votre base d’accessibilité.

Étape 2 : Combien pouvez-vous emprunter ?

Sélectionnez un multiple de revenu (2x à 5,5x). La plupart des prêteurs britanniques plafonnent à 4,5x le salaire, bien que des prêteurs spécialisés puissent aller jusqu’à 5,5x avec des critères plus stricts. Le calculateur montre ce que vous pourriez emprunter aux multiples prudent (3x), standard (4x) et maximal (4,5x), puis vous laisse choisir votre multiple cible.

Pourquoi les multiples de revenu sont importants : En 1990, le logement moyen au Royaume-Uni coûtait 3,5x le salaire. En 2024, ce ratio a atteint 9x au niveau national et 8,4x à Londres (ONS Housing Affordability 2024). Les prêteurs plafonnent les multiples pour gérer le risque, mais les prix du marché poussent souvent les acheteurs vers le maximum.

Étape 3 : Votre bien immobilier

Choisissez un prix d’achat et un pourcentage d’apport (5-50 %). Le calculateur détermine :

• Montant de l’apport — le montant comptant que vous devez épargner
• Droits de timbre (primo-accédant) — avec l’abattement primo-accédant (£0 sur les premiers £300 000, 5 % de £300 001 à £500 000 à partir d’avril 2025). L’abattement est perdu intégralement pour les biens de plus de £500 000.

Étape 4 : Coûts mensuels

Définissez votre taux hypothécaire et la durée (5-40 ans). Le calculateur affiche :

• Mensualité hypothécaire — calculée selon la formule d’amortissement standard
• Ratio d’accessibilité — la mensualité en % de votre salaire net mensuel
• Test de résistance — ce que serait votre mensualité si les taux augmentaient de 3 points de pourcentage (selon les règles FCA MCOB ; même si la Bank of England a retiré la recommandation FPC en août 2022, les prêteurs sont toujours tenus de tester les hypothèques non fixes)

Étape 5 : Le tableau complet

Le calculateur délivre un verdict avec code couleur basé sur votre ratio d’accessibilité :

• Confortable (vert) : moins de 28 % du salaire net
• Tendu (ambre) : 28-36 % du salaire net
• Risqué (rouge) : plus de 36 % du salaire net

Il affiche également :

• Total des liquidités nécessaires — apport + droits de timbre + environ £2 000 de frais typiques (notaire, expertise, déménagement)
• Revenu mensuel restant — ce qu’il vous restera après l’hypothèque
• Postes budgétaires supplémentaires — assurance habitation, council tax, entretien, charges de copropriété

Les seuils de 28/36 sont dérivés des recommandations d’accessibilité de MoneyHelper et reflètent le consensus du secteur sur des ratios hypothèque/revenu soutenables.

Les formules

Mensualité hypothécaire (prêt amortissable)

Il s’agit de la formule d’amortissement standard utilisée par tous les prêteurs britanniques pour les prêts hypothécaires amortissables (où vous remboursez à la fois les intérêts et le capital chaque mois).

Ratio d’accessibilité

Le ratio d’accessibilité est l’indicateur le plus important. Les prêteurs le plafonnent généralement à 40-45 %, mais les conseillers financiers recommandent de rester en dessous de 28-36 % pour laisser de la marge aux autres dépenses courantes, aux urgences et aux hausses de taux.

Salaire net

Utilise le calcul fiscal britannique complet (voir le wiki du calculateur de salaire pour les formules détaillées) :

• Abattement personnel : £12 570 (2025/26)
• Taux de base : 20 % sur £12 571-£50 270
• Taux supérieur : 40 % sur £50 271-£125 140
• National Insurance : 8 % sur £12 570-£50 270, 2 % au-dessus
• Réduction de l’abattement personnel : diminué de £1 pour chaque £2 gagnée au-dessus de £100 000

Droits de timbre (primo-accédants)

À partir du 1er avril 2025 :

• £0 sur les premiers £300 000
• 5 % de £300 001 à £500 000
• Au-dessus de £500 000 : pas d’abattement, les taux standards s’appliquent dès la première tranche

Voir le wiki du calculateur de droits de timbre pour le détail complet des tranches.

Exemple détaillé

Cet exemple illustre un scénario courant de primo-accédant : un revenu supérieur à la médiane britannique (£37 000) mais néanmoins sous pression pour un bien à £250 000. Le ratio d’accessibilité de 39,8 % le place dans la catégorie « Risqué », et le test de résistance révèle une vulnérabilité aux hausses de taux.

Entrées expliquées

Étape 1 : Vos revenus

• Salaire brut annuel — votre salaire avant toute déduction (£0-£500 000)

Étape 2 : Combien pouvez-vous emprunter ?

• Multiple de revenu — combien de fois votre salaire les prêteurs proposent (2x-5,5x). La plupart plafonnent à 4,5x.

Étape 3 : Votre bien immobilier

• Prix du bien — le prix d’achat convenu (£50 000-£5 000 000)
• Pourcentage d’apport — quel % du prix vous payez comptant (5-50 %). Plus l’apport est élevé, plus le ratio prêt/valeur (LTV) est bas et meilleur est généralement le taux hypothécaire. Le Mortgage Guarantee Scheme du gouvernement (permanent à partir de juillet 2025) aide pour les hypothèques à 95 % de LTV jusqu’à £600 000.

Étape 4 : Coûts mensuels

• Taux hypothécaire — taux d’intérêt annuel (0-10 %). En février 2026, les taux fixes à 2 ans sont d’environ 4-5 % pour 90 % de LTV.
• Durée de l’hypothèque — sur combien d’années étaler le remboursement (5-40 ans). Des durées plus longues réduisent les mensualités mais augmentent les intérêts totaux.

Résultats expliqués

Étape 1

• Salaire net mensuel — ce qui arrive sur votre compte bancaire après impôt et National Insurance
• Taux d’imposition effectif — votre impôt total en % du brut (toujours inférieur au taux marginal grâce à l’abattement personnel et aux tranches)

Étape 2

• Emprunt maximal — salaire × multiple choisi
• Estimations prudente/standard/maximale — multiples prédéfinis (3x/4x/4,5x) pour comparaison

Étape 3

• Apport nécessaire — liquidités requises (prix × % d’apport)
• Droits de timbre (primo-accédant) — taxe due à la signature, avec l’abattement primo-accédant appliqué

Étape 4

• Mensualité — votre coût hypothécaire mensuel fixe (pour les prêts amortissables)
• Ratio d’accessibilité — mensualité en % du salaire net (vert sous 28 %, ambre 28-36 %, rouge au-dessus de 36 %)
• Test de résistance — mensualité si les taux augmentent de 3 points de pourcentage (obligation réglementaire)

Étape 5

• Verdict — Confortable/Tendu/Risqué selon le ratio d’accessibilité
• Total des liquidités nécessaires — apport + droits de timbre + environ £2 000 de frais typiques
• Revenu mensuel restant — salaire net moins hypothèque (ce qu’il vous reste pour les factures, l’alimentation, l’épargne)
• Postes budgétaires supplémentaires — assurance habitation (~£200/an), council tax (£1 200-£3 000/an), entretien (~1 % de la valeur du bien/an), charges de copropriété (si leasehold)

Hypothèses et limites

• Angleterre et Irlande du Nord uniquement. Utilise les taux SDLT. L’Écosse (LBTT) et le Pays de Galles (LTT) ont des tranches et des taux de droits de timbre différents.
• Pas de cotisations retraite ni de prêt étudiant à l’étape 1. Le calculateur de salaire les modélise séparément.
• L’abattement primo-accédant suppose que tous les acheteurs sont des primo-accédants et n’ont jamais possédé de bien immobilier (dans le monde entier). Si l’un des acheteurs a déjà été propriétaire, les taux standards s’appliquent.
• Les frais typiques de £2 000 sont une estimation approximative couvrant le solicitor (moyenne £1 314), l’expertise (£300-£1 500) et le déménagement (moyenne £1 112). Les coûts réels varient selon la région et le bien.
• Prêt amortissable uniquement. Les prêts à intérêts seuls (interest-only) ont des mensualités plus faibles mais nécessitent un véhicule de remboursement séparé.
• Pas de rente foncière ni de charges de copropriété modélisées dans la mensualité. Les biens en leasehold ont des coûts supplémentaires.
• Salaire unique. Le calculateur d’emprunt prend en charge les revenus conjoints, mais ce parcours se simplifie à un seul flux de revenus.
• Pas d’engagements de crédit. Le calculateur d’emprunt tient compte des cartes de crédit, des prêts et des frais de garde, mais ce parcours n’en suppose aucun.
• Test de résistance à +3pp conformément aux règles FCA MCOB. Certains prêteurs utilisent des marges plus élevées pour les prêts non fixes.

Les seuils d’accessibilité de 28/36 sont des recommandations, pas des limites absolues. Les prêteurs évaluent l’ensemble des revenus, des charges, de l’historique de crédit et de la stabilité de l’emploi. Un verdict « Confortable » ici ne garantit pas l’approbation — et un verdict « Risqué » ne signifie pas un refus. C’est un guide directionnel, pas une décision de prêt.

Vérification

Tous les calculs vérifiés par rapport aux outils officiels de gov.uk et par calcul manuel en février 2026.

| Salaire | Prix | Apport % | Mensualité | % du net | Verdict | Source | |---|---|---|---|---|---| | £30 000 | £150 000 | 10% | £751 | 34,1% | Tendu | Calcul manuel + gov.uk tax | | £50 000 | £250 000 | 10% | £1 251 | 39,8% | Risqué | Calcul manuel + gov.uk tax | | £75 000 | £300 000 | 20% | £1 334 | 30,8% | Tendu | Calcul manuel + gov.uk tax | | £100 000 | £400 000 | 15% | £1 890 | 34,3% | Tendu | Calcul manuel + gov.uk tax |

Cas de test 1 : Salaire de £30 000

• Salaire net : £2 202/mois (vérifié via le calculateur fiscal de gov.uk)
• 10 % d’apport sur £150 000 = £15 000
• Prêt : £135 000 à 4,5 % sur 25 ans → £751/mois
• Accessibilité : (751 ÷ 2202) × 100 = 34,1 % → Tendu (ambre)

Cas de test 2 : Salaire de £50 000 (exemple détaillé ci-dessus)

• Salaire net : £3 139/mois
• 10 % d’apport sur £250 000 = £25 000
• Prêt : £225 000 à 4,5 % sur 25 ans → £1 251/mois
• Accessibilité : 39,8 % → Risqué (rouge)
• Droits de timbre : £0 (l’abattement primo-accédant couvre les premiers £300 000)

Cas de test 3 : Salaire de £75 000, 20 % d’apport sur £300 000

• Salaire net : £4 327/mois
• Apport : £60 000
• Prêt : £240 000 à 4,5 % sur 25 ans → £1 334/mois
• Accessibilité : 30,8 % → Tendu (ambre)
• Droits de timbre : £0 (abattement primo-accédant)

Cas de test 4 : Salaire de £100 000, 15 % d’apport sur £400 000

• Salaire net : £5 512/mois (abattement personnel non réduit car en dessous du seuil de £100 000)
• Apport : £60 000
• Prêt : £340 000 à 4,5 % sur 25 ans → £1 890/mois
• Accessibilité : 34,3 % → Tendu (ambre)
• Droits de timbre : £0 (abattement primo-accédant)

Toutes les mensualités vérifiées à l’aide de la formule d’amortissement standard :

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
où r = 4,5 % ÷ 12 ÷ 100 = 0,00375
et n = 25 × 12 = 300 mois

Tests d’identité (pour les développeurs)

Le parcours n’introduit pas de nouvelles formules — il enchaîne des calculateurs existants et vérifiés. Tests d’identité clés pour l’audit :

1. Identité fiscale : grossAnnual === netAnnual + incomeTax + nationalInsurance
2. Identité hypothécaire : totalInterest === totalRepayable - loanAmount
3. Identité des liquidités : totalCashNeeded === deposit + stampDuty + fees
4. Identité d’accessibilité : affordabilityRatio === (monthlyPayment / monthlyTakeHome) × 100

Ces identités sont valables pour toutes les entrées car les fonctions de calcul sous-jacentes (calculateTakeHomePay, calculateMortgage, calculateStampDuty) sont testées et vérifiées indépendamment.