Comment les mensualités de prêt immobilier sont calculées

Résumé

Un calculateur de mensualités hypothécaires prend quatre entrées — montant du prêt, taux d’intérêt, durée et type de remboursement — et renvoie la mensualité que vous devrez à votre prêteur. Pour les prêts amortissables, chaque paiement couvre à la fois les intérêts et une part du capital, de sorte que le prêt est entièrement remboursé à la fin de la durée. Pour les prêts in fine (interest-only), vous ne payez que les intérêts chaque mois et devez rembourser l’intégralité du capital en une seule fois à la fin.

Comment ça marche

Prêts amortissables

La formule d’amortissement standard calcule une mensualité fixe qui rembourse intégralement le prêt sur la durée. Au début de la durée, la majeure partie de chaque paiement va aux intérêts. À mesure que le solde du capital diminue, une part croissante va au remboursement du capital. Le montant mensuel reste le même tout au long — ce qui change, c’est la répartition intérêts/capital au sein de chaque paiement.

Prêts in fine (interest-only)

La mensualité correspond simplement aux intérêts dus sur le solde total du prêt. Le capital ne diminue jamais, de sorte qu’à la fin de la durée, vous devez l’intégralité du montant initial (le « paiement ballon »). Vous avez besoin d’un véhicule de remboursement séparé — épargne, investissements ou vente du bien — pour couvrir ce montant.

Frais de dossier

Les prêteurs facturent des frais de dossier (aussi appelés frais de produit) pour mettre en place le prêt, généralement entre £999 et £1 999. Vous pouvez soit :

1. Payer d’avance — les frais n’affectent ni votre prêt ni votre mensualité
2. Ajouter au prêt — les frais sont intégrés au capital, vous payez donc des intérêts dessus pendant toute la durée (augmentant le coût total mais réduisant la mise de fonds initiale)

La formule

Pour les prêts in fine, la formule se simplifie en :

M = P × r

où r est le taux d’intérêt mensuel.

Identités comptables

Ces relations sont toujours vérifiées et utiles pour les contrôles croisés :

• Amortissable : totalRemboursable = M × n et totalIntérêts = totalRemboursable − P
• In fine : totalIntérêts = M × n et coûtTotal = totalIntérêts + P (le paiement ballon)

Exemple détaillé

Entrées expliquées

• Prix du bien — le prix d’achat convenu du bien
• Apport — le montant que vous payez d’avance, soustrait du prix du bien pour obtenir le montant du prêt
• Taux d’intérêt annuel — le taux que votre prêteur applique, exprimé en pourcentage (ex. 4,5 %). Les taux britanniques typiques en 2025-2026 varient d’environ 4 % à 5,5 % pour les offres à taux fixe.
• Durée — le nombre d’années sur lequel vous remboursez le prêt. La norme britannique est de 25 ans, bien que des durées de 15 à 40 ans soient disponibles.
• Type de remboursement — amortissable (capital + intérêts) ou in fine (interest-only)
• Frais de dossier — frais de produit du prêteur, avec l’option de les ajouter au prêt ou de les payer d’avance

Résultats expliqués

• Mensualité — le montant fixe dû chaque mois
• Total remboursable — la somme de toutes les mensualités sur la durée complète (plus le paiement ballon pour les prêts in fine)
• Total des intérêts — combien vous payez en intérêts sur la vie du prêt
• Montant du prêt — le montant réellement emprunté (prix du bien moins l’apport, plus frais de dossier si ajoutés)
• Coût total — total remboursable plus tous frais payés d’avance

Hypothèses et limites

• Le calculateur suppose un taux d’intérêt fixe pour toute la durée. En pratique, la plupart des prêts britanniques sont fixés pour 2 ou 5 ans puis reviennent au taux variable standard du prêteur (SVR).
• Il utilise la composition mensuelle avec des mensualités égales. Certains prêteurs britanniques calculent les intérêts quotidiennement, ce qui produit des résultats très légèrement différents.
• Le calculateur ne tient pas compte des droits de mutation (stamp duty), des frais de notaire ou d’autres frais d’acquisition — ceux-ci sont couverts par les calculateurs de stamp duty et de coût total.
• Les remboursements anticipés ne sont pas modélisés ici — voir le calculateur de remboursement anticipé pour cela.

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