Louer ou acheter : comment fonctionne la comparaison

Résumé

Le calculateur louer-ou-acheter compare le résultat financier de l’achat d’un logement par rapport à la location avec investissement de la différence. Il effectue une simulation mois par mois sur un horizon temporel défini, en tenant compte de la croissance immobilière, des coûts du prêt, de l’entretien, du stamp duty (SDLT, droits de mutation britanniques), des augmentations de loyer et des rendements des investissements. À la fin, il compare le patrimoine net total dans chaque scénario pour montrer quelle option vous laisse le mieux loti.

Comment ça marche

Le modèle d’égalisation du capital

L’idée clé est que l’achat et la location ont des coûts mensuels différents. Quel que soit le scénario le moins cher dans un mois donné, cette personne investit l’excédent au taux de rendement d’investissement supposé. Cela garantit une comparaison équitable — on ne pénalise pas un scénario pour avoir des liquidités inutilisées.

Ce que chaque partie paie

Acheteur (frais initiaux) :

• Apport personnel
• Stamp duty (SDLT)
• Frais d’achat (notaire, expertise, frais de prêt — généralement 1 à 3 % du prix)

Acheteur (mensuel) :

• Mensualité de prêt (amortie sur toute la durée)
• Entretien (généralement ~1 % de la valeur du bien par an)

Locataire (frais initiaux) :

• Rien — le locataire investit les frais initiaux de l’acheteur à la place

Locataire (mensuel) :

• Loyer (augmentant annuellement au taux spécifié)

La simulation

Chaque mois :

1. Calculer le coût mensuel de l’acheteur (prêt + entretien)
2. Calculer le coût mensuel du locataire (loyer, croissant avec l’inflation)
3. La personne dont le coût est le plus bas investit la différence
4. Les deux portefeuilles d’investissement croissent au taux de rendement mensuel
5. Enregistrer des instantanés de patrimoine en fin d’année pour les graphiques

À la fin de l’horizon temporel :

• Patrimoine achat = valeur du bien (ayant crû) − prêt restant − frais de vente + portefeuille d’investissement de l’acheteur
• Patrimoine location = portefeuille d’investissement total du locataire (issu de l’apport, du stamp duty, des frais d’achat et des excédents mensuels)

Croissance immobilière et inflation des loyers

Les données historiques britanniques fournissent un contexte pour les hypothèses de croissance :

Coûts typiques au Royaume-Uni

La formule

Pour le locataire :

Patrimoine location = investissement initial × (1 + i)^m + Σ excédents mensuels capitalisés

où l’investissement initial = apport + stamp duty + frais d’achat (tout ce que l’acheteur a dépensé initialement).

Exemple détaillé

Entrées expliquées

• Prix du bien — le prix d’achat du bien immobilier
• Apport — le montant versé initialement pour le bien
• Taux du prêt — le taux d’intérêt annuel du prêt immobilier
• Durée du prêt — les années sur lesquelles le prêt est remboursé (généralement 25)
• Loyer mensuel — le loyer mensuel de départ pour le bien locatif équivalent
• Augmentation annuelle du loyer — la vitesse à laquelle le loyer augmente chaque année (moyenne long terme UK : ~3,7 %)
• Croissance des prix immobiliers — la vitesse à laquelle le bien prend de la valeur (moyenne long terme UK : ~3–5 %)
• Taux de rendement des investissements — le rendement annuel des placements (actions britanniques long terme : ~6–8 %)
• Type d’acheteur — primo-accédant, déménagement ou bien supplémentaire (affecte le stamp duty)
• Frais d’achat — notaire, expertises et frais de prêt en % du prix
• Frais de vente — agent immobilier et conveyancing en % du prix de vente
• Entretien annuel — coûts de réparation et d’entretien en % de la valeur du bien
• Durée de séjour — combien d’années vous prévoyez de vivre dans le bien (l’horizon de comparaison)

Résultats expliqués

• Gagnant — si l’achat ou la location vous laisse avec plus de patrimoine
• Montant de l’avantage — la différence de patrimoine net entre les deux scénarios
• Patrimoine achat — capitaux propres immobiliers + portefeuille d’épargne de l’acheteur après vente
• Patrimoine location — portefeuille d’investissement total du locataire
• Graphique du patrimoine dans le temps — comparaison année par année du patrimoine cumulé pour les deux scénarios
• Cartes de répartition — vue détaillée de la destination de l’argent dans chaque scénario
• Verdict — explication claire du résultat

Hypothèses et limites

• Hypothèses fixes dans le temps. En réalité, les taux de prêt changent lors de la renégociation, la croissance immobilière varie d’une année à l’autre, et les rendements d’investissement sont volatils. Le calculateur utilise des taux annuels constants par simplicité.
• Pas d’impôt sur les investissements. Les rendements d’investissement sont modélisés bruts. En pratique, les rendements hors ISA peuvent être soumis à l’impôt sur les plus-values ou à l’impôt sur les dividendes. Utiliser un ISA actions élimine cela pour la plupart des investisseurs.
• L’entretien à 1 % est une règle empirique. Les coûts d’entretien réels varient énormément — un logement neuf peut ne nécessiter presque rien pendant des années, tandis qu’un bien ancien peut nécessiter une nouvelle toiture.
• Loyer et croissance immobilière sont indépendants. En pratique, ils tendent à être corrélés (tous deux tirés par l’offre et la demande sur le même marché).
• Pas de frais de transaction sur les investissements. Les frais de plateforme, de fonds et de négociation ne sont pas modélisés.
• La durée de séjour compte énormément. L’achat a des coûts initiaux élevés (stamp duty, frais) qui sont amortis dans le temps. Pour les séjours courts (moins de 3 à 5 ans), la location gagne presque toujours car ces coûts n’ont pas été récupérés par la croissance immobilière.

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