Comment le rendement locatif est calculé

Résumé

Le rendement locatif est le retour annuel que vous obtenez en louant un bien immobilier, exprimé en pourcentage du prix du bien. Le rendement brut montre le revenu locatif total en pourcentage de la valeur du bien. Le rendement net déduit tous les frais courants (frais de gestion, assurance, entretien, périodes de vacance, rente foncière, charges de copropriété) pour montrer le bénéfice réel en pourcentage de la valeur du bien.

Les rendements bruts moyens au Royaume-Uni varient de 5,94 % à 7,7 % au niveau national (T4 2025, Fleet Mortgages). Le Nord-Est offre les rendements les plus élevés (7,9-9,6 %), tandis que Londres affiche les plus bas (5,1 %). Règle empirique : un rendement brut de 5 %+ est considéré comme solide, et un rendement net de 3 à 5 % est typique pour un investissement locatif sain.

Comment ça marche

Rendement brut vs rendement net

Le rendement brut est un indicateur simple en haut de bilan : loyer annuel divisé par le prix du bien, multiplié par 100. Il ignore tous les coûts et vous donne le rendement maximum possible s’il n’y avait aucune dépense.

Le rendement net est le véritable indicateur de rentabilité. Il soustrait tous les coûts annuels courants du revenu locatif avant de diviser par le prix du bien. Cela vous donne le vrai retour sur l’investissement immobilier.

Quels coûts inclure

Un calcul réaliste du rendement net devrait inclure :

• Frais de gestion — généralement 10 à 15 % du loyer annuel si vous utilisez un agent pour la gestion complète (recherche de locataires, encaissement des loyers, inspections, coordination de l’entretien)
• Assurance propriétaire — en moyenne £225-£235/an pour une couverture complète, ou £170-£180 pour une assurance immeuble de base
• Entretien — une règle empirique courante est 1 % de la valeur du bien par an (entretien de chaudière, réparations, décoration, remplacement d’appareils)
• Périodes de vacance — en moyenne 3 semaines par an (21 jours) pendant lesquelles le bien est vide entre deux locataires, en baisse à ~20 jours dans les données récentes
• Rente foncière — pour les biens en bail emphytéotique. Plafonnée à £250/an à partir de la réforme de 2026, £0 pour les constructions neuves achetées après juin 2022
• Charges de copropriété — pour les appartements avec parties communes. Généralement £1 000-£2 000/an selon les équipements de l’immeuble

Les formules

Exemple détaillé

Entrées expliquées

• Prix du bien — le prix d’achat du bien d’investissement
• Loyer mensuel — le revenu locatif mensuel que vous recevez des locataires
• % d’apport — le pourcentage du prix du bien que vous versez comme apport (généralement 25 % pour les prêts locatifs)
• % de frais de gestion — le pourcentage du loyer annuel facturé par un agent pour la gestion complète (généralement 10-15 %)
• Assurance annuelle — prime d’assurance propriétaire (immeuble, contenu si meublé, responsabilité civile)
• Entretien annuel — budget pour réparations, entretien, décoration (règle empirique : 1 % de la valeur du bien)
• Semaines de vacance par an — combien de semaines le bien reste vide entre les locataires (moyenne UK : 3 semaines)
• Rente foncière annuelle — pour les biens en bail emphytéotique (plafonnée à £250/an à partir de 2026, £0 pour les constructions neuves après juin 2022)
• Charges de copropriété annuelles — pour les appartements avec parties communes (ascenseurs, jardins communs, nettoyage)
• % de rendement fonds indiciel — rendement annuel attendu d’un investissement en fonds indiciel pour comparaison (typique : 7 %)

Résultats expliqués

• % de rendement brut — revenu locatif annuel en pourcentage du prix du bien (avant frais)
• % de rendement net — bénéfice annuel (après tous les frais) en pourcentage du prix du bien
• Bénéfice annuel — revenu locatif total moins tous les frais courants annuels
• Trésorerie mensuelle — combien de bénéfice vous encaissez chaque mois après toutes les dépenses
• % ROI vs apport — bénéfice annuel en pourcentage de l’apport versé (compare l’effet de levier lié à l’utilisation d’un prêt)
• Comparaison fonds indiciel — ce que votre apport rapporterait dans un fonds indiciel passif (montre le coût d’opportunité)

Hypothèses et limites

• Coûts du prêt non inclus — ce calculateur montre le rendement basé sur le prix total du bien, pas les paiements d’intérêts du prêt. Pour la trésorerie après paiements du prêt, consultez le calculateur d’investissement locatif dédié.
• Revenu locatif supposé stable — pas d’augmentation ni de diminution de loyer pendant l’année
• Les coûts sont des estimations — les frais de gestion, assurance et entretien réels peuvent varier significativement selon le type de bien, l’emplacement et l’état
• Pas d’appréciation du capital — les calculs de rendement montrent uniquement le retour sur revenu, pas la croissance de la valeur du bien
• Impôt non inclus — ne tient pas compte de l’impôt sur le revenu des bénéfices locatifs, de l’impôt sur les plus-values à la vente, ni du stamp duty à l’achat
• Périodes de vacance moyennes — les taux de vacance réels dépendent de l’emplacement, du type de bien et des conditions du marché
• Plafond de rente foncière — le plafond de £250/an de 2026 s’applique aux baux existants ; les constructions neuves depuis juin 2022 ont une rente de £0
• Charges de copropriété variables — peuvent augmenter annuellement et peuvent inclure des contributions exceptionnelles pour travaux majeurs

Vérification

Cas de test vérifiés par rapport à la sortie de la fonction calculateRentalYield() :

Hypothèses du tableau de vérification :

• Apport : 25 %
• Frais de gestion : 10 %
• Assurance : £500/an
• Entretien : £1 000/an (£2 000 pour le bien à £500k)
• Semaines de vacance : 2 semaines/an
• Rente foncière : £0
• Charges de copropriété : £0