Comment calculer le coût total d'achat d'un bien immobilier

Résumé

Acheter un bien immobilier au Royaume-Uni nécessite un apport en espèces conséquent au-delà du simple dépôt de garantie. Le coût total comprend l’apport, le stamp duty (droits de mutation), les frais de solicitor (notaire), les frais d’expertise, les frais de dossier hypothécaire, les frais de déménagement et d’autres dépenses comme les recherches et les frais du Land Registry (cadastre). Pour un bien typique de 300 000 £ avec un apport de 10 %, les primo-accédants ont besoin d’environ 34 000-36 000 £ en espèces, tandis que les acheteurs standards ont besoin d’environ 41 000-44 000 £ en raison du stamp duty.

Comment ça marche

Le total des liquidités nécessaires pour acheter un bien est la somme de sept composantes principales :

1. Apport (deposit) — généralement 5 à 20 % du prix du bien, versé le jour de la finalisation
2. Stamp Duty Land Tax (SDLT) — un impôt progressif sur le prix d’achat, avec un allègement pour les primo-accédants
3. Frais de solicitor — travail juridique pour la conveyancing (transfert de propriété), les recherches et l’échange de contrats (en moyenne 1 500-2 000 £)
4. Frais d’expertise — inspection structurelle du bien (300-1 500 £ selon le type d’expertise)
5. Frais de dossier hypothécaire — frais du prêteur pour la mise en place du prêt (0-2 000 £)
6. Frais de déménagement — déménageurs, location de camionnette, stockage (en moyenne 1 100 £)
7. Autres frais — Land Registry (150-270 £), recherches immobilières (250-600 £), assurance

Contrairement aux charges courantes (mensualités hypothécaires, factures, entretien), il s’agit de coûts ponctuels d’avance dus au moment ou avant la finalisation.

La formule

Détail des composantes

Stamp Duty (à partir du 1er avril 2025) :

• Taux standards : 0 % jusqu’à 125k £, 2 % de 125k à 250k £, 5 % de 250k à 925k £, 10 % de 925k à 1,5M £, 12 % au-dessus de 1,5M £
• Taux primo-accédants : 0 % jusqu’à 300k £, 5 % de 300k à 500k £ (pas d’allègement au-dessus de 500k £)
• Supplément résidence additionnelle : +5 % sur toutes les tranches

Frais de solicitor (MoneyHelper 2025) :

• Fourchette typique : 1 000-2 500 £ (moyenne 1 575 £)
• Inclut : conveyancing, recherches (autorité locale 100-300 £, environnementale 50-100 £, drainage 50-100 £), soumission au Land Registry, vérifications AML
• Distinct des débours (recherches, frais du Land Registry)

Frais d’expertise (MoneyHelper 2025) :

• Rapport d’état (Niveau 1) : 300-500 £ — aperçu de base, sans évaluation
• Rapport HomeBuyer (Niveau 2) : 400-900 £ — le plus courant, avec évaluation
• Expertise complète (Niveau 3) : 600-1 500 £ — expertise structurelle détaillée pour les biens anciens ou atypiques

Frais de dossier hypothécaire :

• Fourchette : 0-2 000 £ (certains prêteurs ne facturent rien, d’autres un montant fixe ou un % du prêt)
• Peuvent souvent être ajoutés au prêt hypothécaire (payés sur la durée) au lieu d’être versés d’avance

Frais du Land Registry (gov.uk 2025) :

• Demande en ligne : 150 £ pour 200k-500k £, 270 £ pour 500k-1M £
• Demande postale : 270 £ pour 200k-500k £, 540 £ pour 500k-1M £

Frais de déménagement :

• Déménageurs professionnels : 300-1 500 £ (selon la distance et le volume)
• Location de camionnette : 100-300 £ pour un déménagement en autonomie
• Stockage : 100-500 £/mois si nécessaire entre les dates de finalisation
• Assurance : 50-150 £ pour l’assurance déménagement
• Total moyen : 1 112 £ (comparemymove.com 2025)

Exemple détaillé

Exemple 2 : Acheteur standard, bien à 350 000 £, apport de 10 %

• Apport : 35 000 £
• Stamp duty (taux standards) :
  • 125 000 £ x 0 % = 0 £
  • 125 000 £ x 2 % = 2 500 £
  • 100 000 £ x 5 % = 5 000 £
  • Total : 7 500 £
• Frais de solicitor : 1 500 £
• Expertise : 500 £
• Frais de dossier : 999 £
• Frais de déménagement : 1 000 £
• Autres frais : 500 £
• Total des liquidités nécessaires : 46 999 £

Exemple 3 : Résidence additionnelle, 350 000 £, apport de 25 %

• Apport : 87 500 £
• Stamp duty (supplément de 5 % sur toutes les tranches) :
  • 125 000 £ x 5 % = 6 250 £
  • 125 000 £ x 7 % = 8 750 £
  • 100 000 £ x 10 % = 10 000 £
  • Total : 25 000 £
• Frais de solicitor : 1 500 £
• Expertise : 500 £
• Frais de dossier : 999 £
• Frais de déménagement : 1 000 £
• Autres frais : 500 £
• Total des liquidités nécessaires : 116 499 £

Entrées expliquées

• Prix du bien — le prix d’achat convenu dans le contrat de vente
• % d’apport — pourcentage du prix du bien versé d’avance (généralement 5-20 % ; un apport plus élevé = des mensualités plus faibles)
• Type d’acheteur — standard, primo-accédant ou résidence additionnelle (détermine le barème de stamp duty)
• Taux hypothécaire — taux d’intérêt annuel (%) utilisé pour calculer la mensualité (n’affecte pas les liquidités d’avance nécessaires)
• Durée du prêt — durée du prêt hypothécaire en années (n’affecte pas les liquidités d’avance nécessaires)
• Frais de dossier hypothécaire — frais uniques du prêteur pour la mise en place du prêt (paiement d’avance ou ajout au prêt)
• Frais de solicitor — conveyancing et travail juridique (fourchette typique de 1 000-2 500 £)
• Frais d’expertise — coût d’inspection du bien (300-1 500 £ selon le type d’expertise)
• Frais de déménagement — déménageurs, location de camionnette, stockage (fourchette typique de 500-2 000 £)
• Autres frais — recherches, Land Registry, assurance (fourchette typique de 400-1 000 £)

Résultats expliqués

• Apport — paiement d’avance (prix du bien x % d’apport)
• Stamp Duty — SDLT total calculé par tranches progressives (0 £ pour les primo-accédants sur les biens de 300k £ ou moins)
• Total des frais — somme du stamp duty + solicitor + expertise + frais de dossier + déménagement + autres frais
• Total des liquidités nécessaires — apport + total des frais (le montant total d’avance requis)
• Montant du prêt — prix du bien - apport (le montant emprunté)
• Mensualité — remboursement hypothécaire sur la durée (capital + intérêts)

Hypothèses et limites

• Les taux indiqués s’appliquent uniquement à l’Angleterre et l’Irlande du Nord. L’Écosse et le Pays de Galles ont des systèmes de droits de mutation différents (LBTT et LTT).
• Les frais de solicitor varient considérablement selon le lieu et la complexité du bien. Les biens en bail emphytéotique (leasehold) et en propriété partagée (shared ownership) coûtent généralement plus cher.
• Les frais d’expertise dépendent de l’âge, de la taille et du type du bien. Les biens anciens (avant 1900) et les bâtiments classés nécessitent généralement une expertise de Niveau 3.
• L’allègement primo-accédant exige qu’aucun acheteur n’ait été propriétaire auparavant dans le monde entier. En cas d’achat conjoint avec un non-primo-accédant, les taux standards s’appliquent.
• Les frais de dossier hypothécaire peuvent être payés d’avance (réduit les liquidités nécessaires maintenant) ou ajoutés au prêt (augmente la mensualité). Ce calculateur suppose un paiement d’avance.
• Les recherches varient selon le lieu. Les zones à risque d’inondation, les régions minières et les zones de conservation peuvent nécessiter des recherches supplémentaires (50-200 £ chacune).
• Les bonus Help to Buy ISA/Lifetime ISA ne sont pas inclus. Si vous disposez d’un LISA, le gouvernement ajoute 25 % (jusqu’à 1 000 £/an), ce qui réduit les liquidités nécessaires.
• La propriété partagée et les incitations pour les constructions neuves ne sont pas modélisées. Les acheteurs de constructions neuves peuvent faire face à des coûts supplémentaires (expertises de finition, frais de réservation).

Vérification

Tous les chiffres ont été vérifiés par rapport aux sources gouvernementales officielles et aux références du secteur (février 2025) :

Tests d’identité inter-calculateurs :

• totalLiquiditésNécessaires = apport + stampDuty + fraisSolicitor + fraisExpertise + fraisDossier + fraisDéménagement + autresFrais
• montantPrêt = prixBien - apport
• stampDuty correspond au résultat du calculateur /stamp-duty pour le même prix et type d’acheteur
• mensualité correspond au résultat du calculateur / (hypothèque de base) pour le même montant, taux et durée

Sources de vérification officielles :

• Chiffres de stamp duty vérifiés avec le calculateur SDLT de gov.uk (https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/)
• Fourchettes de frais vérifiées avec MoneyHelper (https://www.moneyhelper.org.uk/en/homes/buying-a-home/estimate-your-overall-buying-and-moving-costs)
• Frais du Land Registry vérifiés avec les barèmes de gov.uk (https://www.gov.uk/guidance/hm-land-registry-registration-services-fees)